碧桂园前财务官爆杨惠妍成首富秘密著作瞬间被下架
来源微信公众号：富凯财经
作者：天鹅
一本书瞬间卖断货并非稀奇事。
但处于舆论漩涡的这本书是碧桂园前CFO吴建斌所著，就着实让人奇怪了。
这位高管写了一本《我在碧桂园的1000天》，各大网络平台均已买不到，这并不是因为热销，而是遭到“人为处理”。
富凯君了解到，今年1月8日，该书出版方中信出版社发了一则预售图书出版延迟函称，“由于该书内容需要进行部分修改，故此书出版时间推迟。”
有相关知情人士爆料，这本书因涉及“太多不能让外人知道的秘密”，碧桂园已出动各种力量回购此书，并把已流出的书纷纷买断，更试图索回部分赠书。
据了解，吴建斌2014年4月入职碧桂园，担任首席财务官，三年后的2017年1月4日，吴建斌因个人原因辞任。根据当时的公告，吴建斌因计划投放更多时间于个人兴趣（摄影及写作）方面而提出辞任。
这本书具体爆料了哪些秘密？富凯君从多个渠道了解到，吴建斌在书中披露了如下主题：1、碧桂园独特的商业模式以及优势劣势；2、碧桂园的经营理念受哪家美国企业影响较多；3、碧桂园的激励机制；4、碧桂园怎么推行职业经理人管理机制，并培养梯队？5、碧桂园的治理阶层；6、买地策略的独特之处等。
很明显，这就是一套“碧桂园哲学”的大起底，内容之敏感不言而喻。
况且不论这本书，碧桂园也早已登上风口浪尖。
今年1月初，碧桂园发布公告称，公司2017年共实现合约销售约人民币5508亿元，首次成功超越万科、恒大，晋升行业老大地位。这不仅是碧桂园迄今为止的最巅峰数据，更创下了中国房地产行业的最高纪录。
相比而言，2010年，碧桂园的销售额只有区区的329亿元。
碧桂园的“猛力”还不止如此，比如2017年前11个月，碧桂园大幅添置土地，共计新增678个项目（2016年为414个），权益建筑面积达8100万平米（同比增长27%），平均土地成本为3299元/平米（2016年为2028元/平米），权益代价为2660亿元（同比增长108%），占同期合约销售金额的比例进一步从2016年的55%攀升至71%。
值得注意的是，碧桂园近两年的拿地节奏惹来了市场的不解，这也是成为吴建斌在书中着墨很多的地方。
富凯君了解到，2016年秋季以来，中国政策层展开对房地产市场的严厉调控，运用的手段包括限购、限售、限签、限价、限贷、限商，众多房企销售额不甚理想的情况下，碧桂园却能创造出超过70%的销售金额增速。
究竟有着什么样的秘密，我们还不得而知。
此外，多年来碧桂园也深陷融资成本过高的指责，有息债务一度超过千亿元。比如截至2016年年底，碧桂园的土地成本预期已超过1000亿元，现金流压力可想而知。
早在2013年，碧桂园的加权平均利息率超过7%，但吴建斌入主碧桂园后，2016年一度下降了2个百分点，节省出超过20亿元的利润。
2018年1月中旬，碧桂园公布30亿股权融资计划。富凯君了解到，其中包括配售10亿美元新股和发行156亿港币的可转股债券。此举引来了投行机构的各种响应。
实际上，今年开年以来，全球股市普涨的情况下，A股和港股的房地产股票涨势如虹，星展评论指出，碧桂园此举有助于降杠杆，从而在行业中获得更大话语权。
花旗银行认为本轮配股无论对碧桂园还是投资者都有利，花旗此前多次指出碧桂园增长远未触及天花板，作为一家业内布局最广的公司，未来前景可期。
虽然吴建斌一书引发了舆论风波，但卖方机构却依然唱多碧桂园。
比如，申万宏源分析师Kris Li估算，碧桂园2018年可售资源将同比增长35%，并预计在基本情形下，2018年去化率将从2017年的88%回落至70%（与2016年相近），由此2018年合约销售金额将同比增长7%。
这位分析师还称，相比乐观情形下，预计2018年去化率约80%，其全年合约销售金额将同比增长22%；而悲观情形下，预计2018年去化率约60%，其全年合约销售金额将同比下降8%。
