香港楼市上升周期加息对楼市的影响（上）
金融海啸后，央行大幅调低利率，令全球处于百年难得一见的超低息环境。香港在联汇制度下，息口被美国牵引，超低息环境造成了香港楼市的上升周期，反之，若美国的加息周期开始，或是将利息调升至较正常水平，根据“传统的经济理论”，楼价调整亦属自然的事。
撰文：龚成 ｜图片：新传媒资料室
香港楼市：利率与楼价成反比
楼价与利率息息相关，因为无论买楼自住还是投资，大多会做按揭，而借贷的成本就是利息，利率愈高，成本愈高，借到的金额愈少，以及借到的人亦会减少，亦即令到买楼的需求减少。在其他因素不变的情况下，利率与楼价亦成反比关系。
举一例，某人想买楼，供20年，每月供款最多只能供1万，若果现时的按揭利率为1厘，他所能借到的金额就是$218万，假设他能借十成按揭，他买到的楼就是$218万。
若现在加息，利率由1厘加至2厘，那人仍未买楼，而他仍是想每月供款为1万，供20年，由于加息令利息部分增加，即1万供款属于真正还款的部分减少，即是他所借到的金额会减少，在2厘的情况下，他所借到的金额为$198万。即是他所能负担到的楼价由$218万的楼减少至$198万的楼。
简单来说，每加息1厘，所能负担到的物业楼价就要下调8%左右。
但要留意，这只建基于“其他因素不变”的假设中，而现实中，是一个复杂的环境，加息只是其中一个因素，并不是唯一的因素。
只是理论层面
由于加息影响所有想买楼而要做按揭的人（按揭成数愈高愈近似这情况），令需求减少，即是令楼价下跌，但跌幅会比上述理论中多还是少，除了看到时实际情况，更要看市场买家的组成，若以用家主导，影响需求的情况就会与理论相似，不过这亦只反映出一部分需求改变的情况，所以当中的负担楼价改变与真实楼价的改变存在着间接的关系。
而各位要注意的是，上述所讲述的，只是在经济理论层面，单计算加息与负担能力，以至影变需求，从而影响楼价，这几方之间的关系，并假设其他的因素不变。
至于实际情况，当然会出现很多其后因素而影响，而引至情况不一样。故上述只能作概念性的参考。
编按：龚成是于公屋长大的80后青年，毕业后于银行从事投资相关工作，虽然月薪仅万多元，但因为理财及投资有道，只花五年时间，于28岁已累积到100万元资产，目前净流动资产有数百万元。著有畅销书《80后百万富翁》、《80后2百万富翁》及《财务自由行》，并出任创富课程导师。
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