加息杀埋身分析4类个案供楼压力非想像中低｜香港楼市2018
【小心加息】有读者向Anthony sir请教有关加息周期会不会令楼价下跌，想知还款压力是否真的这么低。Anthony sir作详细解答。
撰文：Anthony sir ｜图片：新传媒资料室
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Anthony Sir：加息周期就来了
你好，加息周期就来了，会令楼价降温吗？ 身边的朋友非常乐观，说现时买楼的人，供款占入息比例其实很低，因为个个都要过压力测试。 过得压力测试，其实供款大约只占收入的四成，即使加息也不会有大影响。 表面上好似好有道理，还款压力真是这么低吗？
读者基仔
Anthony答：
其实，借贷比例并没有想像中那么低！ 老爸老妈的一代，养儿防老。这一代做父母的，身边朋友都感慨，从没期望过要子女供养自己，甚至要更努力赚钱，帮子女买楼！
看似占入息比例不过四成 实际欠下父母一笔
个案一：
楼价愈来愈高，年青人如何置业？ 父干、母干，今时今日似乎已经成为理所当然。 例如年青买家Ａ买入一个600万元的物业上车，他的父母动用了自己的积蓄，帮他付了300万，亦即是一半首期。
买家Ａ顺利通过压力测试，表面上他的供款占入息比例不过四成，实际上呢？ 一世人两父子，不用他还钱是一件事，实际上除了按揭还欠父母300万元。
父母帮子女负担一半债务
个案二：
父母借首期 上述例子或者不太清晰，有钱就是任性，我喜欢给我的子女买楼，你奈我何？ 以下例子更易理解。现实世界不是很多人可以随随便便就拿300万元现金出来帮子女俾首期，很多慈父慈母其实是透过加按自己的物业取得资金。
例如买家Ａ的父母，拥有一个已经供满的物业，市值1,000万元。 他们将物业拿到银行翻按，取得300万元资金，帮买家Ａ付了一半首期，买入一个600万元的物业。
表面上，买家Ａ的供款占入息比例只有四成，实际上是八成！只不过将其中一半负债转移到父母身上，分开两个人承担而已。
加按买楼表面上借五成实则借十成
个案三：
加按买楼，过往十多年，笔者与战友们最擅长就是这样做，一间变两间，两间变四间。 假设好老公Ｂ哥，十年前以200万元买入的物业，今天已经升到500万元了，现在还欠银行100万元。
由于B哥太太还有名额可以买楼，于是将物业加按，借六成即300万元，还了欠银行的100万元后，实质套现200万元。
然后借用太太名买楼，借五成按揭，买入一个400万元的物业收租，表面上第二个物业只借了五成，实际上呢？借了十成！
按揭负担没想像中低
个案四：
高成数按揭。 近年开售的新楼盘，部分推出“呼吸Plan”或“半呼吸Plan”，即是说有呼吸的都可借。 买家的贷款额早已超出金管局的指引，只是政府眼不见为净，没有理会而已。
楼价愈高，出现上述几种情况的机会就愈高，按揭负担其实隐藏了，没想像中那么低！加息周期将至，别太掉以轻心。 不过，也不要对跌市有太大期望，政策不变，楼价难以大跌。
辣招护航，个个业主都唔愿卖楼，供求失衡，表面上压抑需求，希望帮人上车，实际压抑了供应，托高楼价。 官员、政客视而不见，政府亦早已投降，有小调整就要把握机会了。
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