施永青不建议买新楼棺材盘一招令楼价即跌|香港楼市2018
【施永青专访】本地楼价愈升愈有，以市价七折推售的新一批居屋，即使平均呎价近万元，仍引起市民疯抢。下文交由中原集团施永青分享用家上车秘笈，并详细剖析现行居屋政策的利与弊。
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施永青：不建议入市
除楼价在400万元以下的私楼外，新居屋亦成为上车一族的恩物。不论买入哪类型的物业作为安乐窝，施永青认为，现时上车客最少要持有相当于楼价三成以上的首期才可买楼。
如上文所指，目前楼市属不健康的状态，因此，他亦不建议现阶段入市。
“始终楼市是具周期性，上升过后总会有下跌的一日，但有自住需求又有充足现金的人，现时都可入市；投资的话，目前是收割期，不是播种期，不建议入市。”
白居二恒常化推升楼价
他亦不建议买新楼的细单位，即是市场俗称的“棺材盘”，面积细到有如“㓥房”般。
“未来市场会愈来愈多细单位供应，市民倾向细楼换大楼，政府又加大力度推公屋、居屋，市场供过于求下，细单位的价格难有上升空间。”
由于私楼愈起愈细，亦愈卖愈贵，定价为市价七折的新一期居屋顿时成为上车客恩物，认购反应热烈。
房委会数据显示今期居屋申请宗数至少录得16.6万份，打破2015年时接获约13.5万份申请表的最高纪录。
居屋计划推行了40年，首次出现折实呎价高达近10,000元，最贵的一个居屋单位更要索价630万元。
今次房委会在3月底推出的居屋项目，为市场提供了4,431个单位。
居屋售价一向跟市价挂钩，楼价持续破顶，居屋即使以市价七折推售，其中启德启朗苑和长沙湾凯乐苑的平均呎价更分别达9,755及9,234元，呎价贴近万元。
以政府资助的房屋类型而言，绝对是价值不菲。
除推出新一期居屋外，房委会亦推出俗称“白居二”的“白表居屋第二市场计划”，亦是有意上车人士的出路。
“白居二”计划是让合资格白表申请者，在居屋第二市场或房协住宅发售计划的第二市场上，自行物色及购买未补地价单位。
政府去年建议将“白居二”计划恒常化，每年提供约2,500个配额，供合资格人士申请。
“白居二”恒常化可让更多人买到未补地价的二手居屋；加上私楼价格高居不下，不少准买家将从私人市场转移至居屋，释放市场庞大的购买力，令近期的居屋成交价连环破顶。
今年第一季居屋自由市场及第二市场的登记金额，是自去年第二季的57.9亿元之后，创三个季度新高，反映楼价持续上升，刺激二手居屋登记总值创新高。
按金额分类的话，第一季价值500万元以上的二手居屋买卖录得452宗，按季升26.6%。
而在本周，再有价值500万元以上的居屋，成交创纪录新高。
青衣青泰苑的G座高层8室，实用面积401平方呎， 两房间隔，以已补地价570万元易手，将屋苑旧造价纪录552万元再推高18万元或3.26%，创屋苑两房单位新高，并以呎价14,200元改写该屋苑呎价纪录。
然而，今年的“白居二”配额为2,500个，当中包括2,250个家庭申请者配额及250个一人申请者配额。
白居二可承造九成按揭
获配额的成功申请者须在“批准信”发出日期起计两个星期内，向房委会缴付费用申领白表资格“购买资格证明书”，然后在市场购买未补地价单位。
“白居二”申请人拣楼地区限制较少，可因应自己喜欢的地区，寻找合适的未补地价第二市场居屋。
“白居二”另一吸引之处是，可承造九成按揭。
值得留意的是，房委会提供的按揭还款保证是由物业首次转让起计30年，“白居二”买家购置有一定楼龄的二手居屋时，银行或会把30年保证期减去屋苑楼龄，或会使每月还款额跟原来预算有所出入。
施永青建议居屋与市价脱钩
今年居屋及“白居二”申请人均需年满18岁及居港满七年。而一人家庭月入上限为28,500元（计算强积金供款为30,000元），资产上限98万元。
2人或以上月入上限57,000元 （计算强积金供款为60,000元），资产上限196万元，其入息和资产限额较去年52,000元及170万元，分别增加9.6%及15%。
施永青直言，政府应降低申请居屋的入息上限，这样楼价才会下跌。
他个人认为，2人家庭月入57,000元就应该买私楼，2人家庭的月入上限38,000元就差不多。
他早认为本地的居屋政策有问题，原因是居屋价钱是不应跟私人市场挂钩。
“现时的私楼价钱根本不合理，还要跟它挂钩？居屋应只销售予合资格人士，转让都只可转给合资格人士或是首次置业的人，不可卖予投资者，不可收租，那么居屋就不会炒至那么贵，价格就会跌下来。”
他更指出，最快令楼价下跌的方法，就是将居屋的价格合理化。
“健康的楼市应该分两路走，一是作投资的私人市场；二是只准本地人士首次置业的民生市场。而政府卖楼予首次置业人士，更要有一定的限制。”
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