供得起有首期就要买买楼自住好过租楼有数得计|香港楼市2018
【香港楼市2018】笔者本周跟友人聚会，大家最关心的不是股市，而是现时可不可以买楼。买楼与否根本上是两派互相对立的阵型，而且双方均是信念坚定，双方很难说服对方。
撰文：周梓霖
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笔者在本栏甚少提及楼市，惟既然这个话题如此火热，今期破例谈谈对买楼与否的看法。
对于买楼与否，笔者明确的认为：“如果你有首期、自住、供得起、而认为未来两年楼价最差只会下跌10%，都应该买楼。”
一语道破结论后，接着下来便看看背后理据。首先读者必须明白一个硬道理，香港物业比全世界任何资产都存在一个溢价。
无论是美股、港股、美债、石油、黄金、甚至是比特币近月都有回调，惟独是本港楼市持续破顶，几乎不能找到一个可以上升周期如此长、回调幅度如此轻微的资产。
潜在购买力逐步累积
出现这个溢价的原因，不外乎是供不应求，而这问题绝非一时三刻可以解决。
住屋需求有很多种，其中一项可以量化的大需求是每年结婚数目。统计处数据显示，自2009年起，本港每年结婚数目维持50,000至60,000宗。结婚后搬往新居或换大屋住亦理所当然吧。
不过看看住宅落成量便会明白何谓供不应求，差饷物业估价处数据显示，本港2014至2017年私人住宅落成量每年仅维持于11,000至18,000伙。
运房局近日也表示未来三至四年，一手楼潜在供应会回落至96,000伙，平均一年不足25,000伙，每年都出现如此大的需求缺口，而且结婚兼且未买楼的人会持续增加，潜在购买力会随着时间逐步累积。
笔者去年曾经提及地产股的投资价值，以及安全边际均高于香港楼，这点仍然不变。当时笔者曾提问，持有价值400万元的新鸿基地产（00016）股份，还是以首期200万元买一个800万元的住宅单位会较佳？
在华人社会，笔者肯定有99%的外母会认为有首期买楼是人生赢家，股票价值再高也是浮云一片，所以要娶老婆是要付出溢价。
太俗气的说话就不多说，另一个重要原因支持楼价处于高位是香港人普遍拥有良好财政实力。以现金流看，本港去年底供款入息比率35%，远低于1997年高峰的107%；按揭拖欠比率低至0.02%，亦明显低于1998年高峰的0.8%。
即使以近年经济角度出发，去年本港经济增长率上升3.4%，最新失业率2.9%，经济根基稳健都有助提振买家信心。从这些客观数据看，即使环球经济出问题，业主也不会像1998年疯狂“砍价”卖楼。
之所以说如果预期未来两年楼价跌幅不超过10%，便可以出手，原因是自住物业可以节省租金。
当每年租金回报率3%，两年可以节省相等于6%楼价租金，计及其他杂费相当于2%楼价，合共可抵御8%楼价跌幅。
有这8%楼价垫底，两年不跌超过10%自然都是买楼好。当然有人会说本港楼有溢价都要买似乎有违常理，笔者都明白这个忧虑，但认为可以取中庸之道。
买一间金额较细的自住楼，一来可以减轻财政负担；二来一旦楼价跌，绝对金额也会较细，心理上好过一点。
短短一篇文章当然不能涵盖太多细节，但这无碍大意，希望能助读者思考。
（作者声明：本人为证监会持牌人士，执笔时基金客户及笔者没有持有以上股票。）
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