40岁起步买楼上车唔怕迟教你达成一生三宅目标|置业个案|楼市入门
【置业个案】今次的买楼置业个案，是一名月入15K读者，其丈夫月入30,000元。读者手持物业所在地区偏远兼楼龄高，想知可否“一生三宅”以及该如何部署。
撰文：谂sir （Homebloggerhk）｜图片： 新传媒数据库
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谂sir：
本人40岁，月入15,000元；丈夫月入30,000元；二人家庭，没有子女。 丈夫从未置业，而本人则以个人名义持有自住物业，单位以220万元购入，现估价400万元，欠银行按揭180万元，月供8,000元。
夫妇二人须各自供养父母，手持现金只有50万元。 二人借赁力582万元（45,000/10,000×2.59*× 50%），已动用一半，但又很担心当年纪再大一点更难置业，请问丈夫现时应否以单人名首次九成购入物业 ?
本人手持物业所在地区偏远兼楼龄高，进入人生下半场，自知借贷力走下坡，以我们实际情况目标只能“一生二宅”是吗 ? 如何可以完成“三宅”？该如何部署 ? 希望教谂sir指示正确投资方向，不胜感激 !
读者迷惘人敬上
建议找些能产出第二收入之副业做
决定唔生小朋友，建议找些能产出第二收入之副业做，勿让时间白过；否则，老来无粮无仔女无楼揸手，真系要好豁达才可开心地活下去。
银行职员基本工作是为雇主找出有钱或有信用的客，读者人到40岁后想问银行借钱，但多年财务“零化妆”，究竟banker点先可以“睇得上”？
加按无论人工高低，都要入息证明，正如读者自己计算夫妇借贷力为582万元，若将尚欠180万元按揭的自住楼加按至六成，变成欠240万元（套出60万元），借贷力也会被用掉41%（240万/582万）。
加按后买楼，借尽只可借341万元（582万－240万），亦即读者如想再添第二宅，睇400万元市价左右的楼已近极限。
可将楼转名给丈夫后一拆二按爆八成
当然如有直系亲属担保，借贷力可变大，但由于读者薪金少；加上已拥一宅，若无他人担保，不应现在再买。
读者可将楼转名给丈夫后一拆二按爆八成，转名印花税只要100元，而套出资金达100万元（400万×80%－220万）。
一拆二按爆后楼在丈夫手，现金提升至150万元（100万+50万），可在未来三至四年再储蓄，令现金达至200万元。
又或将150万元投入最稳阵的债基，只行些少叠增、做些微杠杆，所收年息应可达8厘。
买楼要识计数睇时机
而债基跌30%先至会call loan，鉴于最稳阵既债基，在过去12年于最逆市况只录跌10%之情况，预够30% buffer有高安全系数。
其实杠杆本身是日常物，如公司请人做事，不少都会计算一个员工可以帮公司赚几钱跟月薪的比率。
好似笔者之前在大银行做，比率是八或之上，即系一个50,000元底薪职员，每月可帮公司净赚40万元以上。
读者将150万元行“收息101”的增叠收息，自己又储些少，二至三年由150万元增至200万元是可预期。 到时等楼市跌超顶位25%才考虑入第二间，用100万元首期七成上买些细两房有可能。
第三间再看情况，可以修读一些转势讯号的知识。 40岁努力及谨慎开始，有三间楼仔仍是有可能。
最后提醒，想法一点都不值钱，精细执行才能改变生活。
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