新地251亿夺启德地王破纪绿加息期杀到楼市最后晚餐？|香港楼市2018
新地破纪录抢九龙启德地盘商住用地，造就香港新地王诞生！另一边，新界绿表居屋都破顶，楼市似乎持续发癫。但与此同时，大行高盛估计加息几比预期快，加上2018年首季内地客减少来港买楼，香港楼市究竟会否见顶呢？
撰文：浩德 ｜ 图片：新传媒资料室
延伸阅读：
26岁亚马逊失明工程师 “我没有让我的失明导致失败” | 名人视野 | 上位攻略
马云最佩服的人 顺丰王卫由水货佬 变拥1700亿身家 | 名人视野
启德地王破纪绿
新鸿基地产(00016)最新以高达251.61亿元独资投得九龙启德第1F区1号地盘商住用地，今次是新地首次在该地投地，且破尽历年各类型官地的地价纪录，每方呎楼面地价约17,776元，令该地皮成为香港新地王。
中原测量师行执行董事张竞达表示，今次推出的启德地皮于上周截标仅接获5份标书，标书数目逊预期，不过成交价相当理想，贴近市场估值预期上限，晋身本港新地王，每呎楼面地价更创启德区新高。
近年启德区新盘有价有市，相信中标发展商看好该区前景，是次地皮享毗邻未来沙中线站的优越地利，加上具商业元素，发展潜力大，促使发展商愿以高价夺地，预计落成后每呎售价2.8万元起。
港资发展商投地出价较中资进取
根据资料显示，政府于去年11月以172.88亿元批出长沙湾兴华街西对出地皮为最贵住宅地皮。
相比今次新地投得的启德地皮，新纪录推高地价约45.5%。若连同商用地皮统计，亦打破毗邻第1F区2号地盘商业地逾246亿元高位。
港资发展商最近投地出价明显较中资进取，莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文表示，中标价比他预期为高，可见港资发展商饿地已久，要补充优质土地储备，亦反映睇好后市及该区前景。
新界未补地价住宅的楼价首达700万
地王诞生的同时，新界区未补地价住宅的楼价首达700万。中原地产沙田第一城站分行市务经理关煜裕表示，楼价升势未停，用家加快入市，带动交投。
最新录沙田愉翠苑J座中层05室，建筑面积824平方呎，实用面积650平方呎，3房间隔，以居二市场价700万元获承接，实用平均呎价10769元，创同类单位新高。
据了解，新买家见楼价持续上升，怕迟买更贵，加上屋苑属区内较新型居屋，即购入单位打算自住。
原业主则于2008年以约169万元购入单位(当时单位亦未补地价)，持货10年，是次沽出单位获利531万元离场，单位升值约3.1倍。
高盛预警加息快过预期
楼市继续癫价，但反观本港经济环境，现时银行港元拆息下跌，港汇日内明显转弱，再多次触及7.85水平，并触发弱方兑换保证，香港银行体系结余将降至1,269.29亿元，4月以来金管局第14度出手入市，以稳定港元汇价。
与此同时，根据外媒报道，华尔街大行高盛警告，美国出现了二次世界大战以来首见的经济异象，就是财政赤字不断增多，但同时间失业率不断下跌，两者背驰的形势是逾70年从未见过，恐怕是利率急速上升的警号。
高盛估计，美国10年期债息明年将升至3.6厘。高盛预期，作为美国债市指标，10年期美债息将于2019年底升抵3.6厘，并影响经济增长。
由于债息是联储局利率去向的指标，这意味联储局加息速度不会慢。
目前该局预期，2018年及2019年将分别加息3次。由于今年3月已加息，联邦基金利率现为1.5厘至1.75厘，即之后仍要加息5次，利率在2019年底或高见3厘左右。
2018年首季内地客减少来港买楼
中原地产研究部高级联席董事黄良昇指出，一手豪宅内地买家占金额比例跌至八个季度新低，只有23.2%。本地资金流入香港豪宅市场，推低内地买家比例。
2018年第一季香港一手豪宅市场，已知内地个人买家占金额比重23.2%，占宗数比例22.5%。
数字按季分别下降10.5及6.8个百分点。占金额为八个季度新低，反映本地资金持续流入香港豪宅市场，明显推低内地买家比例。
第一季二手豪宅市场，已知内地个人买家占金额比例13.6%，占宗数比例11.6%，数字分别按季下降3.8及3.0个百分点。二手豪宅本地买家有所增加，内地买家占比例平稳。
整体豪宅市场。已知内地个人买家占金额比例18.5%，占宗数比例16.5%；数字按季分别下降7.9及5.5个百分点。
一手中小型住宅内地买家占比重十个季度低企
中原地产研究部高级联席董事黄良昇预期，一手中小型住宅向旺，第一季内地买家保持平稳，占比重却只有轻微上升，维持一成到一成半的低水平。
2018年第一季，香港一手中小型住宅市场，已知内地个人买家占宗数比例12.2%，占金额比例13.4%；数字按季皆微升0.3个百分点。
反映本地买家主导市场，内地买家占比例继续低企。内地买家占宗数及金额比例连续十个季度低企，占宗数比例维持在一成到一成半水平。
香港二手中小型住宅市场。已知内地个人买家占宗数比例6.0%，占金额比例6.5%；数字分别按季微升0.1个百分点及不变。
施永青对楼市预测
理论上，加息利淡楼市。因为加息会增加置业人士的资金成本，一般人都是借用银行贷款，以分期付款的方式去买楼。
一旦利率上升，买家的每月供款亦会上升，这样或会令部分准买家望而却步，间接导致楼价受压。
中原集团主席兼总裁施永青指值得留意的是，利息不是任意地加，只可加至与经济增长相若的水平，如果利息加至压抑通胀，通胀率反而会变成了加息的上限，这样对美国绝对没有好处。
因为只会压制当地的经济增长。他认为，这一轮的加息对本地楼市的影响有限。
原因是如果楼价受压，通胀就很难上升；通胀不上升，联储局就不能把利率正常化。
体验1分钟贷款批核 随时提款话咁易
平游东京不是梦！最平住宿喺晒呢到
去大阪想揾住宿？识睇一定睇呢到！
去首尔扫货住边好？入嚟帮你格价揾至抵住酒店！
短trip游台北叉叉电，即订平、靓、正住宿出发！
去旅游想揾住宿？识睇一定睇呢到！
加息前夕 买家零议价赶上车 香港楼市最后派对
延伸阅读：
五穷六绝七翻身 5位基金专家港股换马实录 | 港股分析 | 投资入门
