月入$50,000与家人同住想买楼收租租金回报低唔值博|置业个案|楼市入门
有读者月入约50,000元，想买楼收租，想知现时入市是否值博。
撰文：1% Anthony ｜ 图片：新传媒资料室、网上图片
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Anthony Sir：
你好，本人现时与家人同住，月入50,000元左右，虽然没有迫切的自住需要，但见楼价不升，身边的朋友都说都说不如买楼收租。
最近看了好几个楼盘，看中了一个九龙区屋苑中层单位，景观也算开扬，面积约280平方呎，业主要价520万元，如果买来投资收租，值得买吗？
读者冯先生
租金回报低现金流已死
如果读者的目的是投资买楼收租，笔者奉劝还是打消念头好了。
翻查网上成交数据，最近同类单位的月租金额只有11,000元，以读者打算买入的价格520万元计算，回报只有2.5厘！
如果扣除管理费及一些恒常的出租及维修开支等，回报随时低于2厘，还未计算要交税呢。
试想想，现时的按揭供款利率，由于银行同业拆息（H）已不知不觉间升了很多，实际供款利率很多时候都已经到达Cap位，即2.15厘，收租回报已经低于供楼利息，亦即是要蚀本。
加息期随时要蚀本
这还未计算加息的因素，过去几次美国加息，香港都没有跟随，业界估计今年下半年香港势必加息。
虽然在资金泛滥的年代，相信就算加，都不会加很多，不过现在已经蚀本，每加一次息，就会再蚀多点！为什么要做蚀本生意呢？
以往人们喜欢买楼收租，喜欢现金流，但现金流已死。
买楼收租要有正现金流
举例，2010年笔者与朋友们疯狂地买楼收租，多则十几廿层，少则三、四层，当时的实际供款率大约1厘，但租金回报就随时有5、6厘。
以读者的心水单位为例，当时楼价大约150万元，租金高达7,000多元，以当年标准按揭七成计算，供楼只是3,000多元，扣除管理费每月有3,000元正现金流。
后来即使楼价一直上升，笔者仍然捕捉到多次入市机会，以最近一次跌市2016年为例，买到的单位回报很多都超过4厘，远高于供楼利率，有正现金流。
现在金管局将收租单位的按揭成数压到五成，收租还勉强够供楼，如果像当年标准七成按揭的话，早就要“倒贴”了。
现金流只是其中一环，另一个重点是量。
今天买楼投资 收租只是防守
假设读者心水单位收租15,000元，月供及管理费约10,000元，每个月就有5,000元正现金流。
5,000元不能过活的，但如有三、四层楼，月入就有20,000元了，有十层楼，就有50,000元了，这样才可以步向财务自由，才有意思。
可是现在辣招多多，想买多层楼都难，就算买到，都借不到按揭。一层起两层止，即使每间月赚几千元，有何意思？
所以今天投资买楼收租，难免要以资产增值为目标，收租只是防守。
或者读者会问，那可以买一些收租回报较高的旧楼吗？笔者的回答是，旧楼更难玩。
市况逆转或致双重损失
近年楼价升势凌厉，然而过往不少买楼收租投资者最爱的旧楼，升幅远不及预期，最主要原因是追价买楼的，很多都是用家或者新手，旧楼不是他们那杯茶。
最近笔者与朋友都有买楼，虽然仍可买到大约有两成水位的笋盘，但目标都是以几年后卖出，赚差价为主。
租金回报都要睇，只要不要太低，够防守就足够。
至于读老提到的放盘，笔者看不到有多大的水位，而且防守力也很低，即使是自住都觉得不太值得买，更何况是投资买楼收租呢？
万一市况逆转，可谓双重损失。建议读者还是努力再找找回报更高的物业吧，如果香港住宅找不到，内地楼、工厦等等，都有不少机会。
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