月入$62,000㓥房小夫妻为上车凶宅都不怕|置业个案|楼市入门
【置业个案】读者为一对住在㓥房的小夫妇，二人为了上车，刻苦储钱，不搞婚礼减低开销，现时只租住㓥房，不介意与凶宅同层，但怕按揭出现问题…
撰文：谂Sir （Homeblogger HK） ｜ 图片：新传媒资料室、网上图片
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谂Sir :
本人33岁，月入32,000元，银行合约员工，有机会转长工，无物业。
太太30岁，月入30,000元，同属合约员工，每年续约不稳定，无物业。
夫妇二人为了上车，刻苦储钱，不搞婚礼减低开销，现时只租住㓥房，月租5,500元。
现有手头资金60万元，每月储蓄约44,500元
近期睇过大角咀单幢200平方呎单位，338万元；另屯门三宝200平方呎单位，390万元；还有地产介绍屯门单幢凶宅同层单位，350平方呎，400万元。
我们心仪350平方呎那个单位，不介意与凶宅同层，但怕按揭出现问题；次选为大角咀。
请问谂Sir，以我们手上60万元资金，应该在这时候置业吗？还是应储更多钱才研究上车方案？
亦有想过等转银行长工后，有按揭优惠才上车；但楼市升势急，怕得不偿失。
还有谂Sir怎么看大角咀单位及屯门凶宅同层单位？楼龄一样30多年，两房、高层。
地产声称，如果银行估到价，凶宅同层都可按九成，惟上网自动估价估不到，会否有问题？
一对小fans上
不应贪平去买凶宅同层
读者不应贪平去买凶宅同层，就算银行估到价可上会，但层楼再卖的难度亦高，原因是下手买家亦会有顾累， 变相令此项投资的流通性降低，犯下投资大忌。
诚如不少工厦㓥房，讲到每个单位好似好抵，98万元一个又有租金保证云云，惟二手市场不流通下，万一要钱，想揾人接货难度好高。
香港卖楼只消签了临约，经纪佣金大致稳阵，就当买家发现上唔到会，都好难将责任推到经纪身上。
建议细楼都应照上
笔者早前亦解答过网上一买唐楼的个案，买家竟然落银行口头问间楼上会有无问题，然后单凭银行职员口头答复“应该可以”就草草落订签约。
要知银行一日未出offer letter，一日都未叫应承借钱。就当真已签offer letter，笔者亦只敢说系九成肯定，银行临尾“放客飞机”都可以。
由于读者夫妻两人都未有楼，九成上会加低税王牌仍在手，笔者建议细一点的楼都应照上。
可选荃湾单幢洋楼
读者夫妇借贷力为800万元（62,000/10,000× 50%×2.59*），在旺市动用借贷力一半为安全线，400万元的楼为合适target 。
明白读者因为只获合约工，所以九成会上不到，顶多只可八成。不过读者夫妇都是30出头，揾份长工应该不难吧。
加上月储40,000多元，一年后现金水平应可达100万元附近，到时可睇睇荃湾不少洋楼、或新界区较偏远的单幢楼，都有400至450万元选择。
问银行借人工100倍
虽未知读者睇中的200几呎大角咀楼系咩开则，不过于近深水埗区买一房、STUDIO或200呎单位一般不建议，因为会同㓥房成直接竞争者。
㓥房业主在市差时，减到收2,000元一间一个月，都还可以有近10,000元收，够供楼可以守。
但如读者真金白银用300至400万买间蚊型单位来自住或收租，当㓥房大减租值，你的单位租值自然被拖低。
如读者转到长工，做满半年后应可以1厘息问银行借到人工100倍的，如属狮子银行更可十成上会，更不用计什么50%借贷比率，银行员工好应利用。
当年笔者都是先付10%首期，十成上会后原本首期可退返出来。
要留足够现金
至于其他银行一般有九成低息，唔好处系一旦被炒即call loan，因此用staff plan都要留足够现金。
补充一下，不少凶宅在网上可估到价，但当去银行要求一份正式估价报告时，就会“即时现形”，未能估价。
好似读者所讲单位，连网上估价这关都过唔到，实在对此单位不要抱侥幸之心。
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