市场冷货款难产业领域遇寒流

政府早前的打房措施效应开始显现，加上，今年以来，油价低迷、令吉贬值、GST上路、政局不定，以及外围不確定因素等，种种负面因素打击市场情绪，產业市场似乎开始感受到冷风颼颼，至8月底的次季业绩表现，更加深市场对產业领域严寒將至的担忧。

分析员普遍指出，產业发展公司8月份公佈的业绩大部份表现平平，缺乏亮点。由于產业领域低迷，再加上经济环境疲弱，以及打房措施持续进行，分析员不看好该领域前景。

在8月的业绩季节之后，MIDF研究统计其所追踪的5家產业发展商次季的表现，当中40%或两家的盈利表现逊於预期，分別是UEM阳光（UEMS，5148，主板產业股）及依恩奥（E&O，3417，主板產业股）。

前者由於利息成本较高，因此削薄盈利；而后者则是因为房產业务赚幅下滑，拖累表现。

另外，双威（SUNWAY，5211，主板產业股）、马星集团（MAHSING，8583，主板產业股）及UOA发展（UOADEV，5200，主板產业股）的盈利表现则符合分析员预期。

艾芬黄氏资本分析员追踪的產业股当中，除了双威及依恩奥外，其他公司的营业额均按年取得成长。

双威营业额下挫的原因主要是因为完成分拆业务上市，因此，来自建筑领域的贡献减少。但若单视房產发展领域，其营业额仍按年增7.3%。

而依恩奥的业绩表现不理想，原因主要是Quayside公寓已於去年末季完成，而Tamarind公寓的销售仍未开始认列，同时，较高的固定成本亦是削弱其赚幅的因素。

实达业绩最优

艾芬黄氏资本分析员指出，眾多產业公司当中，属实达集团（SPSETIA，8664，主板產业股）表现最为优异，因其位於墨尔本的住宅项目FultonLane带来的贡献良多。

不过，实达集团以外，其他產业发展商的税前盈利（EBIT）赚幅皆按年下挫。

分析员相信，这主要是一些发展商从综合產业项目，转型至赚幅较低的可负担房屋，再加上建筑成本提升所致。

同时，產业公司的销售表现也如预期般按年下滑，但按季比较却取得成长。丽阳机构（TROP，5401，主板產业股）及实达集团的產业销售更按季录得双倍成长，而双威亦取得93%的成长。

至於房產销售前景疲软，產业公司是否仍可以达到今年的销售目標？MIDF研究分析员认为，对於UEM阳光、UOA发展及依恩奥而言，仍有机会达到所设下的销售目標。

这当中，UEM阳光2015財政年上半年的销售达6亿令吉，其中2亿6700万令吉来自墨尔本的Aurora项目。

UOA发展同期销售量则达5亿零400万令吉，当中有1亿4600万令吉来自孟沙南城（Bangsar South）的Vertical办公套房项目。

依恩奥在其位於斯里丹绒檳榔2（Seri Tanjung Pinang 2）的Tamarind项目带动下，2016財政年首季销售额达到5亿8500万令吉，有关项目所佔的比重超过3亿令吉。

下半年產业需求续低迷

根据国家银行最新数据显示，7月份购买產业的贷款申请按年下滑4%，至264亿令吉。虽然如此，下滑的幅度已经比6月份的6%为低。

MIDF研究分析员表示，「由於购买房產的贷款申请处於持续减少的趋势，我们对行业保持『中和』评价。我们认为，消费者对於大宗消费如產业的购买情绪仍低迷。这是因为消费税（GST）实行后，生活成本提高及令吉走软，都导致消费意愿减缓。」

虽然如此，艾芬黄氏资本分析员则认为，有强劲的未入账销售作为后盾，大部份发展商下半年的营业额成长，相信可保持乐观走势。

不过，分析员普遍仍担心经济成长放缓，將拖累產业销售表现。

艾芬黄氏资本预期大马2015年第3季的国內生產总值（GDP）將按年成长4.9%，涨幅比2014年第3季的5.6%为低。

同时，分析员亦预计，未来2个季度的私人消费成长將放缓至6%，去年第3季及末季的私人消费成长分別为6.8%及7.6%。

「国內生產总值成长放缓意味著市场情绪低迷。」

另外，油价下跌將减少国家收入，并削弱政府开支，再加上股票市场的波动，產业需求预计在下半年將持续疲弱。

银行严批贷款

该领域的另一个挑战是银行严谨审批贷款的问题。分析员指出，「我们发现，贷款遭拒的比例已提高至40或50%，过去3年仅在5至10%水平。」

年头至今，总贷款批准率按年下滑9.6%，这个趋势將继续影响產业销售。

基於2014年的家庭债务对GDP水平估计达到90%的高水平，较2008及2009年的60%及72%更高，分析员相信，银行审批贷款的程序仍会相当严谨，这也將会限制產业销售成长。

產业价格而言，分析预期，不会显著下跌，甚至可能稍微成长，这主要是受成本上扬驱动。

但经济前景疲软及贷款申请困难，都將导致新盘的销售及认购率更具挑战，房產发展商最终仍將面对赚幅受压的问题。

巴生谷发展商看好

放眼2015下半年，分析员掌握到的消息是，產业发展商將专注已发展的城镇，推出可负担房屋及有地房產。

分析员看好涉及城镇发展的公司，提供各种综合產品、良好的地理分佈，以及为大眾市场提供可负担房屋的產业公司。

此外，高度参与巴生谷地区的发展商的抗跌能力相信也更强，因为这地区的人口结构及城市化发展，將可继续带动產业的需求。

缺乏重估催化剂

分析员也相信，基於目前经济放缓，產业发展商相信將会投入资金，製造营销噱头，以刺激销量。

MIDF研究分析员及艾芬黄氏资本分析员双双给予產业领域「中和」投资评级。MIDF表示，產业领域仍面对许多挑战，也缺乏重估因素。

首选股为实达集团。分析员看好该公司主要是因为英镑兑令吉走强，向好的业绩，再加上4.7%的凈周息率比同业的3.9%要高。MIDF研究给予实达集团「买入」投资评级及目標价调高至3.70令吉。

其他获得「买入」投资评级的股项有UEM阳光、UOA发展及高美达（GLOMAC，5020，主板產业股），目標价分別为1.13令吉、2.05令吉，以及1.06令吉。

MIDF认为，UEM阳光是个拥有潜质的公司。UOA发展受看好则是因为其6.9%的高凈周息率；而高美达的亮点则是，该公司2016財政年的营业额將因高达7亿9600万令吉的未入账销售而按年大涨48%。

艾芬黄氏资本分析员对於產业领域的前景保持谨慎態度。

虽然如此，他也表示，该领域的下行风险有限。当中原因包括其所追踪的大部份產业股均有强劲的资產负债表，也预期会继续获利，长期基本面也保持强稳。

艾芬黄氏资本首选的產业股为双威。他认为，该公司拥有策略性地点的地库，同时，有丰富的建筑经验，因此，给予该股「买入」投资评级及3.90令吉的目標价。

另外，基於UOA发展目前的股价已下跌，是投资者增持的时机，因此，分析员將该股投资评级上调至「买入」，目標价为2.25令吉。

此外，分析员亦认为，该公司强劲的管理、品牌，以及持有庞大的现金额皆是其优势。

市况低迷，虽然导致一些產业发展商选择暂缓推出新盘，不过，也还有一些发展商在2015下半年推介他们的產业项目。

其中，已经沉寂半年的UOA发展，將推出4个项目，发展总值达16亿5000万令吉。同时，丽阳机构在上半年成功推出价值16亿6000万令吉的新项目后，將在下半年进一步推出另一项价值12亿4000万令吉的项目。

无独有偶，实达集团也预计推出超过10亿令吉项目，当中包括2000个单位的中端產业，包括Setia Alam、Setia Eco Hill及Setia Eco Templer计划。

而双威则计划在今年推出超过20亿令吉的项目，大部份项目將位於巴生谷一带。