香港仲有笋盘买3招拣楼留意呢个地区|置业个案|楼市入门|香港楼市2018
【置业个案．仲有笋盘买】读者月入约4万元，想在东九龙置业，但愈等楼价便愈贵，想知应该点拣楼笋盘！
撰文：1% Anthony ｜ 图片：新传媒资料室
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Anthony Sir︰
你好，本人在东九龙上班，月入约40,000元，原本想在该区置业，可惜等了一年，都等不到机会，愈等就愈贵。
最近启德又有新地王，业主又反价，个个都话启德将来要卖30,000几元一呎，东九二手屋苑都要睇20,000元，真系咁夸？
到底要等到何年何月呢？还是应该放弃，到其他区揾楼呢？
读者Ringo
地王处处有 如何买笋盘
近年中资财团加入抢地，令地价倍升，虽然近期中资财团已经减少参与，然而当地价被推高了，若市场没有特别的负面因素，很难无缘无故会回落。
之前长沙湾地王的楼面呎价都抢到17,500元，如果读者是发展商，很希望夺得这块地，试问会如何出价？
难道出价13,000元吗？事隔几个月，加上是启德发展区，呎价17,800元其实也不算太高。
据报导，今次地王位处两幅商业地皮中间，而且可以直驳港铁站。
最重要是除了住宅之外，还有逾30万平方呎商业楼面可作商场之用，新鸿基地产（00016）是管理商场的高手，商场理应比住宅部分更值钱。
有测量师分析，若商业部分呎价估值为20,000至23,000元，余下的住宅部分呎价估值其实只是13,000至16,000元。
逼价位与之前海航投得，及后期转手予恒基地产（00012）与会德丰（00020）的地皮呎价差不多，并非如外界演绎般高出很多。
那为什么市场都理解为“天价”、“颠价”？
市场就是如此！当市况旺的时候，市场都会集中发掘创新高、反价等等的新闻，大字标题，这样才够吸引。
至于一些低价成交个案，由于新闻价值低，自然石沉大海，就算有报导都只是短短两三句。
今次启德地，既然表面上呎价创新高，自然被解读为“天价”、“颠价”，楼市将会再创新高云云。
至于其他项目，尤其周边项目，自然借势加价加推，业主自然也借势反价，一呼百应，受气氛影响，买家更容易投降，愈买愈贵。
然而当市况差，例如2016年初，情况就不同，市场都集中发掘“劈价”新闻，愈买愈平。
而且原来增加供应，也未必能令楼价降温！
多供应的地区要避开
以前师傅教落，多供应的地区要避开，因为新楼卖的时候要跟周边的二手竞争，会贴二手价，令周边二手成交停滞，楼价因而跑输。
恐怕前辈们见到今天的情况，会跌到一地眼镜碎！
原来在政策扭曲、资金泛滥、供应短缺的情况下，每次卖地，都会有地王，每次有新盘出，都会有新高价，周边业主都可以借势反价。
看看屯门新盘，三线位置都可以卖到一线价钱，而且还要极速沽清，怎会平呢？
如果读者想买楼，就要了解现实，避开热点，快人一步。
买笋盘要快人一步
最近笔者与朋友都有买到笋盘，虽然数量不算多，但最少比市价便宜，看到有两成水位。
首先，避开热炒地区，在旺市下，热炒地区往往被高估，往往升凸。
其次，避开起哄地区，例如前文所说有地王诞生，有新盘天价推出的，肯定要买贵。
第三，要快人一步，要多落区睇楼了解各区发展，在新闻未铺天盖地的时候就要出手。
例如当年启德一号刚推出，笔者就叫读者留意周边低水的誉港湾、傲云峰等，今天升到颠了。
今年东九仍会有很多新闻，除了启德、九龙湾等热炒地区，早几年笔者与朋友已进驻观塘，可以留意。
编按：作者为1%投资培训的地产课程总监，著有《买楼上车防中伏》、《上车又住又赚》、《楼。转命运》、《工商铺小本投资入门》、《50 万上车》、《投资买楼赚钱笔记》等等，其博客《第一桶金》总浏览量逾300万人次，曾接受多间传媒专访及出任电台地产节目嘉宾主持，并担任TVB节目“有楼万事足”顾问。2000年科网股爆破，曾欠下近一年薪金卡数。经债务重组后，2004年股楼双线出击，短短四年由满身卡数打工仔，变出六层楼。其后与投资兵团大举出击投资物业，并进军商铺、工厦市场，以稳健投资策略，成功变出双位数物业。
facebook专页：www.facebook.com/anthony.wealth
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