楼价创史上最长破顶纪录最快6月加息楼市升转跌？|香港楼市2018
近日香港天气持续酷热，连续16日高温打破5月最长热浪纪录。与此同时，最新数据显示，楼价连升25个月，创史上最长破顶纪录；打破差估署2014至2015年连续18个月“破顶”纪录。
撰文：浩德 ｜ 图片：新传媒资料室
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楼价创史上最长破顶纪录
利嘉阁地产研究部主管陈海潮回应差估署楼价指数时指出，楼价连升25个月，持续刷新史上最长升浪。
据资料显示，之前一次最长“破顶”时期在2014年4月至2015年9月期间的18个月升浪，之中曾出现过连续17个月破顶的情况，该纪录一直保持至今终被打破。
陈海潮又称，因应5月份再次诞生地王，市场对后市看法维持乐观，预期楼价升浪及连环破顶的情况将会持续。
即使下半年本港有机会跟随美国加息，惟暂时料难阻大市升势，最多只是升幅略为放缓。
50个指标屋苑加权平均实用呎价再创新高
相应利嘉阁4月份统计之全港50个指标屋苑的加权平均实用呎价亦按月录得1.6%的升幅，报14,609元，再创新高。
全港三区楼价之中，4月份继续全线迭创历史新高，当中以港岛区表现最凌厉，8个指标屋苑的加权平均实用呎价单月升3.6%，报18,006元，为首度突破万八元的大关。
九龙区21个指标屋苑平均实用呎价报15,780元，按月升1.3%。至于新界区21个屋苑的平均实用呎价单月亦升1.2%，报12,440元。
陈海潮相信在新地王效应带动下，买家积极追价入市，预期5月份指标屋苑楼价仍会录得介乎1%至2%的升幅。
中原CVI连续10周高企楼价继续创新高
中原地产研究部高级联席董事黄良昇指，本周CVI最新报85.81点，较上周的87.50点下跌1.69点。指数轻微回软，但仍然高位企稳80点以上。
反映启德地王诞生后第二周，银行按揭取态没有升温，没有因为地王效应而调高估价。
预期CVI将会在80点以上高企一段时间，银行估价取态长期乐观进取，有利楼价持续向上。
今年3月美国加息后，刺激CVI单周由81.12点急升至89.19点，其后连续10周高企于80点水平以上，最高92.45点，最低85.81点。
同期CCL持续向上，以财政预算案公布起计，楼价10周累升5.94%，期间8次创新高。显示银行按揭取态积极而稳定，支持楼价稳步向升。
中原估价指数(主要银行)CVI计算方式
中原估价指数(主要银行)CVI是中原地产根据每个中原城市指数成分屋苑，选取样本单位，调查主要银行的估价变幅。
每周调查银行对样本单位的估价，比较一个月前的估值，计算出估价的按月变幅，并逢周四公布结果。
CVI以扩散型指数方式计算，反映银行对楼市的取态。100点完全睇好，0点完全睇淡，50点是睇好或睇淡的分界。
一般而言，CVI在60点以上反复徘徊，反映银行睇好楼市，楼价亦会向上。
CVI在40点以下反复徘徊，反映银行睇淡楼市，楼价亦会向下。
CVI在40到60点间反复徘徊，暂时还未出现，可见银行对楼按的取态是好淡分明的。
今周公布的CVI是上周的调查结果，将会由三周后公布CCL验证。CVI是银行对楼市取态的调查，CCL乃楼市成交统计；取态会否兑现，必须由事实来检验。
CVI与CCL相关性高，从CVI可以推论CCL走势。
中原CSI指数连续14周高企
中原地产研究部高级联席董事黄良昇指，中原经纪人指数CSI最新报78.85点，较上周的80.19点，下跌1.34点。CSI轻微回软，但连续14周在78点高位窄幅徘徊。
反映启德新地王诞生后第二周，前线经纪人持续睇好楼市，反应正面稳定，没有过度亢奋。预期CSI持续高企，楼价将稳步向升。
新春过后，CSI由73.29点连升两周至78.10点水平，近迫80点繁荣区间。
其后适逢美国议息、中美贸易战，港元拆息上升等一连串事件，CSI于80点前受到阻力，但未有掉头回落。
前线经纪人持续睇好楼价走势
近14周计，CSI企稳78点水平附近，期间最高80.19点，最低76.81点。显示前线经纪人情绪长期保持乐观而理性。
相信CSI会于高位企稳颇长的时间，支持楼价继续上升。
CSI连续14周高企于78点上下，同期CCL持续上升，10周暂升5.94%，期间8次创新高。
前线经纪人持续睇好楼价走势，CCL有望继续向上挑战新高。
中原经纪人指数CSI计算方式
中原经纪人指数CSI是中原地产前线经纪的意见调查，于每周一进行，周三公布，收集经纪们对当周市况的预期。
100点完全睇好，0点完全睇淡，50点是睇好或睇淡的分界。
一般而言，CSI在45到55点间反复徘徊，表示楼价趋向横行。
CSI在55点以上反复徘徊，表示楼价趋向上升。CSI在45点以下反复徘徊，表示楼价趋向下跌。
2018年5月30日公布的指数，是反映2018年5月28日的调查结果。
本周(2018年5月28日至6月3日)的市况预期，将会由4周后(6月下旬)公布的CCL验证。
CCL主要反映三周前的市况。即本周CSI对楼市的预期，将由本周起计第四周或以后公布的CCL验证是否兑现。
CSI是楼市意见调查，CCL乃楼市成交统计；意见必须由事实来检验。
CSI与CCL相关性高，从CSI可以推论CCL走势。
2018年4月份住宅按揭统计调查结果
香港金融管理局公布4月份新申请贷款个案较3月份按月增加8.6%，至14,898宗。
4月份新批出的按揭贷款额较3月份减少5.6%，至373亿港元。
当中，涉及一手市场交易所批出的贷款减少15%，至65亿港元；涉及二手市场交易所批出的贷款减少5.7%，至208亿港元。
至于涉及转按交易所批出的贷款，则增加1.9%，至100亿港元。
4月份新取用按揭贷款额较3月份减少11.3%，至264亿港元。
以香港银行同业拆息作为定价参考的新批按揭贷款所占比例，由三月份的50.3% 下降至四月份的46.3%。
以固定利率作为定价的新批按揭贷款所占比例，由三月份的45.4%上升至四月份的49.3%。
4月份的未偿还按揭贷款总额按月增加0.6%，至12,363亿港元。
按揭贷款拖欠比率维持于0.02%，经重组贷款比率维持于接近0%。
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