30出头女生月入三万加按自住楼钱揾钱赚更多|理财个案
【理财个案．加按投资】今次理财个案主角，是一位年逾30岁女生，拥有一间自住物业，希望透过加按套现，赚得更多。
撰文：谂Sir （Homeblogger HK）｜图片：新传媒资料室
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谂Sir :
你好。小妹今年30多岁。很幸运，2009年买入私楼自住用，到现在楼价已升到400至500万元，现还欠银行约100万元左右。
本人收入也算稳定，每月30,000元左右。现考虑把现楼加按，得到100万元资金再作投资。请问可行吗？
如想动用此笔资金作中长线股票投资，有什么股票可考虑？除了股票外，有否其他投资建议？本人正为日后退休保障努力中，希望可尽快达到财务自由。
谢谢谂sir的专业意见。
读者Natalie上
加按投资的考虑
股票是不能用于中长线投资，除非是上市公司主席或其关联人（即印股票出来那位）。
不少30出头的读者未经历过2008年金融海啸，究竟心理质素能否处理下一波港股大跌浪成疑，更何况2008年跌市未算惨烈，将楼加按来买股票者，真要有很高心理质素才可为之。
至于按楼买债，绝不可将钱投入B级或更低评级之债券为主的债基，股债基金更加不可，时常将CALL MARGIN水平控制在25%或更保守的为佳。
原本自住的私楼应加按至五成然后转正出租用途，这样就可增强下次买第二房时的借贷力。
提高借贷力
读者人工30,000元，原本借贷力为388万元（30,000 ÷10,000×50%×2.59*）。
若转正用途加上备妥文件，在假设每月租金15,000元下，借贷力可增至524万元〔（30,000+ 15,000×70%）÷10,000×50%× 2.59〕。
这意味读者加些少首期再等下靓价，就够买第二间楼了。
一生三宅轻易完成
如读者结婚，夫妇收入共50,000至60,000元，即可以丈夫单名买楼，一生三宅就轻易完成。
所以很多事只要肯了解及做得细致，看似很难的“买三间楼”，其实普通打工仔都能做到。
或有人会问：“买股都算不错，好似港铁（00066）同中银香港（02388）都赚价超过四成，何不买股而放弃升到太高之楼市？”
笔者只好说，看倌若有心追逐价差低买高卖，就买股票；若想交低首期然后由租客帮你供十几年楼，就拣买楼。
买楼收租似只龟
惟一味想追逐低楼价才入市，只好说持住宅未满三间者暂不够格。
所谓“够格”，是夫妇共有三宅，一自住，另夫妇每人一间收租作退休支出是必须的。
有齐三间住宅，就可将买楼变成为纯投资行为，此时睇价升跌出入市没有问题，但都要问问自己睇市究竟有几准？如果唔准，都系利用楼市杠杆，靠租客帮手吧。
买楼收租似只龟，买股票赚价系兔仔。而笔者打从银行工作开始时常见客，现在开投资教室亦见不少同行，发现有齐兔仔能力而又肯跑快的人很少。
股票定价原理
那么买股票收息好吗？根据1990年度诺贝尔奖得主William F. Sharpe的股票定价原理：
股价 = 将来预期派息/（预期下年度增长率 – 再投资额×股本回报率）
如一只股票派息减少，即其再投资额（earning ratention ratio）上升，那上述方程式之分母会变细，即股价会上扬；相反，股票派息增加，意味公司再投资的金额减少，股价大多下跌。
所以一只股票狂派息，就等同没有future growth。
希望用Sharpe的说话，打消读者希望简单买股又有息派这个“愿望”。
*2.59用作计算在目前息率水平，每10,000元还款能力中，银行可借出的贷款金额，换算后得出数目单位为百万元。
编按：谂sir将亲身为本栏读者解答有关楼市及收息工具相关的理财疑难。相关问题可电邮至[email protected]，主旨列明“谂sir楼换楼”。
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