最快6月加息楼市待变专家：有40%首期先好上车|香港楼市2018
【最快6月加息 楼市待变】以往百亿地王成交甚为罕见，惟去年至今，百亿地王诞生频率甚高。近日新鸿基地产（00016）更斥资252亿元，购入集团首块位于启德发展区地皮。
撰文：Smart ED编辑部 ｜ 图片：新传媒资料室
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【最快6月加息 楼市待变】百亿地王常态化 楼价愈升愈急
成交银码惊人，除了因为地皮面积较大外，更重要是反映发展商看好未来楼价仍有上升空间，才敢于高价抢地。小业主亦随即掀起反价潮，令楼价愈升愈急（见图一）。
香港首幅百亿地王的出现，可追溯至1997年3月，由信和置业（00083）以118亿元投得的蓝湾半岛地皮。
不过，1997至2013年期间，百亿地王仍是十分罕见，仅得五幅地皮成交价超过100亿元。
百亿地王频频诞生的转捩点，在于2016年年中。
美联物业首席分析师刘嘉辉分析，启德发展区早于多年前已经开始卖地，土地呎价长时期处于5,000至6,000元水平。
直至2016年中，内地发展商进军启德，以双倍价钱抢地，令到该区土地呎价一举升至超过10,000元水平，之后升势更扩散至全港各区。
【最快6月加息 楼市待变】中资抢地成转捩点
由来自内地的龙光地产（03380）及合景泰富（01813）组成的财团，2017年以169亿元投得鸭脷洲地皮，为百亿地王年代揭开序幕。
随后本地财团也加入百亿地王争夺战，包括南丰集团、嘉华国际（00173）、恒基地产（00012）、九龙仓集团（00004）等，先后以合资或独资形式，缔造多幅百亿地王纪录。（见表一）
然而，地价没有最贵，只有更贵，今次由新地打破官地成交价纪录，以251.61亿元首度买入启德第1F区1号地皮，以可发展楼面达141.54万平方呎计，折合呎价为17,777元。
新地估计整个项目投资额达400亿元，折合每平方呎的成本价竟高达28,261元，较同区的誉港湾实呎呎价约18,000元，高出57%。
【最快6月加息 楼市待变】地王诞生对楼市产生即时影响
市场认为，新地王地价连建筑费较同区二手楼价高，即面粉贵过面包，反映发展商看好后市。
新地副董事总经理雷霆表示，该幅地皮可与未来的启德港铁站接驳，可打造成地标式项目。换言之，发展商对该幅地皮发展潜力充满信心。
刘嘉辉指出，现时地价创新高，不代表五年后楼价仍可维持高位。不过，业主眼见地王诞生，却马上提高叫价，对楼市产生即时影响。
“假设有誉港湾业主见到毗邻地区的地价创高新，他们卖楼时亦会加价，形成反价潮。”
另一方面，其他发展商亦因为百亿地王频频诞生，而调升一手楼售价。有统计指出，自新地投得启德地王后，至少有14个新盘加价，加幅最多达70%。
楼价上升的循环周期
根据刘嘉辉提供的资料显示，2016年香港地价处于相对低位，期内启德发展区一手盘平均呎价为15,000元。
踏入2017年，香港诞生多块百亿地王后，启德一手盘平均售价已升至20,000元。
随新地以历史高价夺得启德地皮后，当地一手盘平均售价已经升至25,000元。
由于百亿地王频频诞生，形成楼价上升的循环周期。
倘将过去数年的美联“楼价走势图”和百亿地王成交纪录交比较，可以发现地王成交价和楼价亦步亦趋。
【最快6月加息 楼市待变】启德八幅百亿地皮待售
参考地政总署的2018/2019年度卖地表，政府将会招标八幅位于启德的住宅地。
按中原测量师行数据估计，八幅地皮成交价介乎103.4亿至216.3亿元，亦即全部均属于百亿地王级别（见表二）。
由于中原于今年3月作出有关预测，随新地高价买地，相信现时这八幅地皮的估值将更高。
另一方面，地王效应触发部分有意置业人士恐慌性入市。
刘嘉辉认为，现时上车客要准备充足首期，至少准备相当于楼价40%始可置业，若首期不足就不要勉强上车，更不要向财务公司借首期，短期可以租楼解决自住需要。
亚洲地产主席蔡志忠认为，现时置业者入市要视个人能力而定，上车准则为预计加息2至3厘后，仍有能力负担供款。
【最快6月加息 楼市待变】楼价连升25个月
本周差饷物业估价署公布，上月本港私人住宅楼价指数继续上升，意味楼价连升25个月，更连续18个月创新高。然而，租金升幅跑输楼价，当中港岛区及九龙区的细单位4月份租金录得按月下跌。
此外，海航集团于本周为旗下的启德地皮，筹组50亿元融资，由星展银行筹组银团，向同业询问承销约40亿至50亿元再融资及建筑贷款的兴趣。
据悉，海航筹组的银团贷款初步利息为港元同业拆息（HIBOR）加3厘，希望获得五至六家银行参与，实质贷款年期有待落实。
下周海航有一笔为数约22亿元的过渡贷款到期，倘成功取得银团贷款可助海航又过一关。
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