未来五年供应匮乏楼价无得跌上车唔好等？|香港楼市2018
近期新盘销售迭创佳续，接连加推加价亦一扫而空。政府数据显示，楼价升幅惊人，行政长官林郑月娥也忍不住在日前开腔，直指关注楼价，一再强调要从供应入手。 然而首长大呼楼价暴升之余，始㚵苦无增地良策，看来楼价只会持续上升，至少在今明年之内，也看不到回调的势态。
撰文：Smart ED编辑部 ｜ 图片：新传媒资料室
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港府乏拓地良策楼价无得跌
过去一周发展商抢推新盘，一手市场虽供应大增， 但一如所料，市场购买力庞大，超购动辄十倍，发展商加推加价，绝不手软。
嘉华国际（00173）大埔白石角嘉熙首批238个单位，平均呎价折实高达16,500元。
市场无视高价，超购34倍，发展商即时加价加推198伙，周六（6月9日）开售。
恒基地产（00012）位于大角咀的利奥坊．海岸，首批103个单位折实呎价23,912元，较2015年10月推售的同系利奥坊．晓岸，高出43%，近日也加推77伙，一并于本
周六开售。
新世界发展（00017）位于北角的柏蔚山，首批单位折实呎价28,076元，因累收票数超额多倍，发展商加推100伙，最高提价更达一成半。
过去两年楼价累升四成
二手市场也不让一手专美，美联物业统计6月首个周末及周日销售，十大蓝筹屋苑共录得16宗成交，较对上一个周末的11宗，按周上升45%（见右页表）。
另外，中原地产研究部高级董事黄良昇表示，今年首五个月十大蓝筹屋苑录得买卖登记1,417宗，涉资114.91亿元，较2017年上半年的1,311宗及93.51亿元，分别上升8.1%及22.9%。
看看更全面的数据，差饷物业估价署统计，由2017年12月至今年4月，楼价已上升7%，以今年4月楼价计算，较1997年的楼市高峰超出1.17倍。
截至今年4月，楼价指数已连升25个月，除创下最长升浪纪录，期间累升接近四成。
36年才可买入一个港岛小单位
以港岛区小型单位（实用面积430方呎或以下）为例，平均价格要726万元，呎价平均16,884元。
这是什么概念？具体一点讲，政府统计处近期公布的2017年市民收入中位数是16,800元，换言之一个港人每个月工作，要不吃不用，才只够买一方呎楼。
记着是不吃不用，而非省吃俭用，还要36年才可以买入一个港岛小单位。
还要注意，若要等待储够钱支付首期，但期间楼价一路上升的话，那么无论如何都追赶不了持续上涨的楼价，即是终究上不了车。
车位价格亦飊升
以为市区楼价高企，原来新界也不遑多让，上周大埔岚山先后有两个实用面积196平方呎的纳米单位，分别以390万及394万元售出，呎价三年升幅1.4倍。
岚山并非大埔核心地段，反之极近沙螺洞，单位尚且要“四球”价格，按上面所提到港人每月平均收入计，不吃不用，住到郊野公园旁边，也要供足20年。
不光是楼价，车位价格飊升的走势也不让楼价专美。
何文田天铸一个车位刚以售价600万元成交，相等于一个普通住宅的价格。
5月时，九龙站上盖凯旋门有车位以500万元售出，才刚创出九龙区车位新高价，想不到一个月已被天铸车位所破。
未来五年供应匮乏
面对楼价丧升，林郑本周回应指治本方法是增加供应，明显只是老生常谈。
林郑又强调，会重新检视居屋售价和现有可建土地的分配，任何增加房屋的意见，特别能帮助有需要家庭租房或置业的方案，政府都会考虑。
看完林郑的发言，说白一点，就是没有办法，只能光等待土地供应小组研究结果了。
这边厢楼价高企，那边厢地产觅地小组还在四处咨询、做展览、听民意。
但实情是林郑去年上任后，开宗明义指出小组要花一年时间进行研究，换句话即大概在今年年底才会完成。
而且，完成研究是不是代表有结论？相信市场争拗必然发生，届时又要花时间去协调、去解释，然后又归纳不同意见，来来回回，快者半载，慢者可能又要一年。
全年楼价料升成半
坦白说，从觅地小组近期所展示的方案，不外乎移山填海，此类方案市场阻力超大。
要填海，保护海港协会或相关团体，誓死要保卫香港海岸线；要使用部分郊野公园土地，环保团体又寸土不让，无谈判空间。
按现时特区政府做事模式，万事以和为贵，要说服这些团体遥遥无期，拖延经年势必无可避免。
就算到真的推行，工程浩大，相信又要数年之久，所以综观整体供应，未来五年也难有突破性发展，依然是匮乏不足，试问楼价又怎可能稳定下来？
根据美联综合《一手住宅物业销售资讯网》资料统计，截至本周一（6月4日），今年已推出全新单位只有4,524伙，相对2017年上半年的11,837伙，下跌接近62%，相对2017年下半年的10,373伙，亦大跌56%。
楼市供应远水不能救近火，美联住宅部首席执行官布少预测，今年全年楼价将上升约一成半。
他指出，二手楼价升势急劲，年初至5月升幅超过8%，创新高。
他估计，本港仍未面对较大的加息压力，在经济基调持续向好下，楼价升势将会持续。
他更调升了今年全年住宅成交量预测，料一手注册量将达20,000宗，二手住宅注册量可达50,000宗。
一手空置税释放市场供应
一手楼空置税的研究进展如箭在弦，看来政府推出空置税的机会高唱入云，倘若成功推出，发展商目前手上的约9,000个新建而未售单位，部分有望会加快推售，释放市场供应量。
行政长官林郑月娥今年5月初时，已提及政府研究一手住宅将有可能征收空置税；
本周一，财政司司长陈茂波在立法会汇报香港经济表现时，也提到运输及房屋局有关空置税的研究已接近完成。
运输及房屋局局长陈帆也透露，相关研究正在进行中，稍后会有公布。
根据运房局数据，2017年12月底至今年3月，已兴建而未出售的一手单位有9,000伙，相对于每年18,000伙的新供应目标，比例达到一半。
市场就估计，政府未必会一刀切向一手楼全面开征空置税，较大可能是规限发展商在某期限内推售单位，逾时才会征收税款。
用意是希望将发展商建成的单位，尽快释出市场，以防止囤积居奇，增加市场供应。
虽然社会上有意见，认为一手空置税对缓解供应不足问题没大帮助，建议应推出二手空置税，才能深度解决问题。
有学者则表示，楼价高企，即使发展商加快推售一手单位，市民也难以负担高昂楼价。
然而市场消息称，政府暂无意推出二手空置税，以免一下子对社会造成较大影响。
至于有指新楼定价高，即使快推也无补于事；有关方面认为，若透过空置税而推动发展商加快卖楼，可以防止发展商囤积物业善价而沽，对压抑楼价可起一定作用。
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