未来三个月香港势加息楼价唔会跌有一类业主最高危|香港楼市2018
美国一如市场预期加息0.25厘，香港银行继续不跟随加息。不过，香港加息条件已逐渐成熟，即使今次维持最优惠利率（P）不变，但预期下半年，甚至是9月前香港就要加息。楼价升势虽然未因此而告终，但以高成数按揭供楼的业主，风险最大。
撰文：Smart ED编采部 ｜图片：新传媒资料室
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美国加息 香港未跟
周四（6月14日）凌晨，美国联储局加息0.25厘，是继2015年年底美国加息周期启步后，第七次加息，合共加了1.75厘。
香港银行至今仍然按兵不动，汇丰银行于美国今次加息后率先表态，维持最优惠利率（P）将不变，保留在目前5%的水平。（汇丰对上一次于 2008年11月10日调整最优惠利率，当时减息0.25厘）。
香港加息是迟早问题
不过，香港加息是迟早问题，金管局总裁陈德霖已重申，随着港元拆息上升，部分银行在最优惠利率上的加息压力正在增加。
近日香港拆息确实持续走高，今日（6月15日）港元一个月拆息再创近10年新高，升至近1.668厘，较昨日升约6.7点子，是连续14日上升。
中原按揭经纪董事总经理王美凤表示，美国近期经济数据造好，就业市场理想，通胀率上升，支持美国预计年内可再加息，预料美国会争取9月份再加息，12月份再视乎经济势头延续性再决定是否加息，故此美国年内或再加息一至两次，仍合乎市场预期。
至于香港息口，王美凤解释，由于银行结余仍处千亿元水平，仍明显高于海啸前一般约100亿元上下水平，加上大型银行存款基础较大、资金成本较低、变相需承受之息差少于中小型银行，故此实际加P的时间仍取决于银行取态，尤其是主导P去向之大型银行。
王美凤估计在多项加息条件迫近下，香港银行有机会于9月底前上调最优惠利率（P），并预料今年港P上调不超过2次及0.5厘。
按揭市场已有转变
经络按揭表示，在年内余下四次美联储的议息会议中，基于经济向好、失业率下降及通涨持续等因素，美国将在年内再加息一至两次。
由于港元与美元挂勾的关系，息差不能无限扩阔，经络按揭预期香港加息周期将会年内启步，料香港下半年亦将加息一至两次，每次0.25至0.5厘。
虽然香港银行仍未上调P息，但物业按揭市场已出现转变。
低息环境已告终
经络按揭转介首席副总裁刘圆圆，银行近日的按揭取态上亦渐趋保守及谨慎。自去年底正式开始，至今年第二季作结的“定息按揭战”，高峰时有超过九间银行参与承造，并以低定息及高回赠作为卖点，吸引不少按揭客户选用。
根据金管局4月份住宅按揭统计调查结果所见，定息使用比例达到49.3%，创出历史高位。不过，银行陆续于3月底后终止定息按揭计划，甚至近日有个别银行上调封顶息率至P-3%，变相加息10点子，现金回赠亦见削减。
刘圆圆认为，低息环境已告终，银行为迎接加息的来临作准备，相信在加息前将按揭优惠加码的空间有限。
加息对供楼影响
假如香港加息，最大影响一定是正在供楼的业主，王美凤表示，预期年内加息不多于0.5厘。
以目前较多人采用的25年还款期期计，累计半厘加幅之每月供款将增加5.8%，每100万元按揭额之供款增加约250元。
高成数按揭要小心
另外，根据经络按揭转介研究部数据，截至今年5月份，业主的供楼负担比已贴近六成，创2000年后18年的新高。在加息展开及楼价续升的双重影响下，若香港息口升至50点子，及楼价较现时再升一成，供楼负担比例将挑战七成水平。
刘圆圆提醒置业人士要量力而为，如透过银行承造按揭的人士须通过三厘压力测试，相信即使短期内香港加息对现有按揭之业主的影响不大。
惟以高成数按揭置业或未进行压力测试的人士要注意，未来加息后的供楼负担亦会增加，加上如选用高成数按揭置业，数年后计划息率上升或楼价调整，业主须考虑未来自身的负担能力入市。
72%受访者料楼价不跌
为了解加息对本港公众影响，中原按揭经纪于2018年6月委托香港大学民意研究计划进行《公众对本地楼巿、息率及置业意欲意见调查》。
调查显示，若港息上升，70%有意置业受访者入市意欲不减，并有72%受访者认为本港楼价年底前不会倒跌/维持上升。
王美凤认为，调查反映公众普遍接受加息，对楼价前景感乐观，对其置业意欲影响不大；与此同时，香港未来加息步伐料将温和，经济及就业巿场环境向好下，加上楼按措施帮助银行及供楼业主防守力提升，相信市民普遍已作好港息上升的准备，单计息率因素对楼市影响不大。
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