内地置业陷阱处处6大细节位逐个数|内地置业|大陆楼
【内地置业】在港府大力推广下，粤港澳大湾区一词如雷贯耳，更常提及要把握当中发展及投资机会。观乎本地楼价高耸入云，而内地入市门槛低，楼价涨幅迅猛，吸引不少港人北上买砖头。但毕竟人生路不熟，稍一不慎就血本无归，故在内地买楼时必须留意以下细节。
撰文：SmartEd编辑部｜图片：新传媒数据库
延伸阅读：
80后港女做日本代购月赚9万 80万日本买楼做业主
80后女娱记裸辞做日本代购 1万创业 月赚9万Tips大公开 | 80后创业 | 创业个案 | Startup
内地置业细节位1．留意预售证房屋占用土地有否被抵押
买楼必须有预售证乃老生常谈，但有预售证也不代表完全无风险。时代郑伟舜提醒投资者，要留意预售证右下角一栏会提及该预售房屋占用土地有否被抵押。
发展商资金不足，买地后获批起楼，再向银行申请在建工程抵押贷款，这种借钱融资起楼是合法的。但发展商如果连地都抵押出去，显示其资金压力极大，该楼盘有机会因发展商无力完工而最后变成烂尾楼。
若该楼盘的土地有被抵押，售楼中心会悬挂横额提醒投资者。投资者也可到当地住房和建设局的网站查询该楼盘的预售证。
现时内地部分地区实施限购限外政策，惟“限外”一词在各地的条文中定义不一。有回乡证的港人属港澳台同胞类别，而非本地居民不一定包括港澳台同胞。
内地置业细节位2．各地限购准则不同
郑伟舜以番禺为例，条文规定非本地居民要在当地有一年工作证明，而港澳台同胞“按既定原有政策执行”，显示港人买家有机会获豁免。相反在珠海，港澳台同胞则归类为非本地居民。而在中山，买家须祖籍中山及连续纳税工作六个月，两者缺一不可，否则就不能买楼。因此，限购限外非一刀切进行， 投资者要看清条文。
在内地做按揭亦与在香港大不同。香港的银行批核按揭时会考虑申请人的租金收入及资产，内地银行则只看工作收入。郑伟舜提醒，银行只做审批，不考虑申请人符合当地限购令与否，投资者不要以为银行愿意审批贷款，就表示在当地买楼无问题。
契税优惠上，内地印花税多为3%，但每城市都有优惠政策，买家需自行申请。900呎以下第一套楼，减税优惠达1%至2%；900呎或以上为1.5%。优惠亦有时效性，买家要注意。
内地置业细节位3．中港计算建筑面积方法不同
香港买楼时看实用面积，内地买楼则看建筑面积及套内建筑面积。建筑面积包括公共空间如会所、 电梯大堂、天台、天井、台阶等分摊面积，套内建筑面积则不包括上述楼面。内地规定，阳台面积计一半，窗台面积是附送的。有时推销员会以“可使用面积”一词游说买家，其实是指将阳台改成房间后，在套内建筑面积基础上的扩充面积。投资者要注意推销员的用字。
另一个投资者需注意的地方则是签合同。程序上，买楼人输入个人资料，将个人资料上载至系统，印一份草稿合同，核对清楚买家姓名、身份证号码、买的物业、银码等资料后，再在系统中锁定作备案登记。
内地置业细节位4．留意合同有否条码及编号
但由于买楼牵涉税项，发展商一上载作备案登记便要交税，故有狡猾的发展商会先将买家资料输入，下载一份合约草稿，签署后便当完成交易。
投资者记紧看清打印出来的合同左上角有否条码及编号。若无，则只为草稿合同，非正式合同。凭该条码及编号，可上网查询该笔交易。 选中心仪物业后，自然要留意物业的交楼状态。投资者常混淆无胚及清水两种交楼标准。香港新楼的交楼标准通常是交清水楼，但内地则多交无胚楼。
内地置业细节位5．清水无胚大不同
虽然清水楼、无胚楼皆不提供厕所或厨房，但两者仍存极大分别。无胚楼交楼时通常只是墙砖砌完的状态，但清水楼地板会髹一层水泥油扫平。清水楼墙身有做白色底灰，无胚楼则无。清水楼有做防水，而且水电到掣；无胚楼水电只到门口，要再拉电线。
郑伟舜指，不少港人买家以为无胚楼水电到掣，实属误解。假设一个1,000呎的3房2厕单位，由无胚楼改装至清水楼的过程约涉资50,000元人民币。 为避免估计错误而招致金钱损失，买家宜问清交楼标准是无胚抑或清水。 综合多年经验，郑伟舜劝喻投资者，在内地买楼是投资活动，该地与香港的交通距离不是主要考虑因素，最重要的是物业在当地的地段是否优越。
内地置业细节位6．应选择较多内地人居住的地方
物业附近越多内地人居住越好，证明当地人亦认可该地，风险较低。 其他心得还包括，选择政策到地、有人口净流入，及有汇丰、花旗等外资银行进驻的一、二线城市。 他建议，可沿住铁路去投资，但注意大型基建周边通常很少生活配套。该地有没有大型二手代理亦是重要考虑因素，因为这方便买家获利后卖楼套现。
而有包租回报、分成、回购的、 无预售证或买卖合同的小产权、类似丁屋的村宅基地房屋最好避之则吉。而非临街商铺，即不能24小时营业的，如有落闸时间的商场铺也不宜考虑。 郑伟舜认为，虽然商业公寓虽然可作商住两用，一次性支付金额细，又无限购、限贷，而且租金回报较高，但之后有机会受房地产税、 土地增值税打击，也非首选。
港府再唔出招 楼价点止升20%咁少
延伸阅读：
90后唔做律师创业印卡片 10万本3个月回本 每月生意额近百万｜创业个案｜90后创业｜Startup
