台湾金融都更公司董事长林旺根表示，将以全面性的整合咨询，提供一条龙的都更服务。（图片由台湾银行家提供）
为加速都更，内政部与财政部邀集八大公股行库等，催生了台湾金融都更公司，藉其丰富实务经验，对于有意改建的社区，进行评估及沟通了解，协助地主办理重建方式及法令说明会，导入业界资源，让都市更新可尽速完成。
台湾受地震带威胁、建物老化问题刻不容缓，然而过去都市更新改建推动缓慢，整合效果不彰，2017年5月，-公告实施“危险及老旧建物重建条例”，提供容积奖励、税捐减免与快速审议等诱因，希望加速推动老旧建物改建。
2018年3月，内政部与财政部邀集八大公股行库、台湾金联及农业金库等十大股东，出资20亿元新台币，催生了“台湾金融联合都市更新服务股份有限公司”（简称台湾金融都更公司）。首任董事长林旺根经历丰富，曾担任台北市都市更新推动中心董事，更在先前宜兰县-建设局长任内成功推动“宜兰厝”建案，对都市更新、国有资产活化业务相当熟稔，此次接受《台湾银行家》专访，分享1年来实际推动自主更新重建业务的经验，以及对后续挑战与机会的观察。
创造广度与深度，提供一条龙服务
“半年内我们就在双北开了200场说明会，基地以100至300坪、重建后1,000坪至2,000坪规模居多。我们发觉双北地区地方-虽培养了8,000多位危老推动师，但我认为推动工作还是相当不易。”林旺根表示，台湾金融都更公司的成立，就是希望创造广度与深度，从事前评估到成案，建造到后期的资金规划介接与管理，都能做全面性的整合咨询规划安排，以提供一条龙的服务。
他观察，过去都更、危老重建几乎都是透过民间建商推动，在专业技术不足及资讯不对称的情况下，加上都市更新近年来负面新闻频传，造成许多住户们的信任感不足，以至于无法顺利推动、执行时程冗长。
伴随着-给予时程、容积奖励及税赋等诱因，林旺根表示，改建社区住户采用自主更新的比例的确有增加趋势，与公司成立之初，“协助社区住户自地自建，重建后利益全数归地主所有”的宗旨相符。
林旺根发现，许多案件的委托人都曾有洽谈经验，但后来却因“不信任”却步。由于住户们缺乏专业，对都更程序与执行专业的不理解，容易产生害怕与质疑。由于都更涉及跨专业领域，若缺乏专业管理团队的协助，多数自力更新社区仍无力推展。
由于有公股股东做后盾，最大优势就是“信任”。台湾金融都更公司特别广纳多元专业人才，从建筑工务到金融服务、财会规划等，都具有丰富实务经验，目前编制约40人，作为协助地主自地自建、提供全方位专业咨询管理的重建平台，以及从前期整合、营建管理、融资规划与中后段交屋、余屋销售及保固管理服务。
“几乎天天有地主、营造厂、建商、建筑师和估价师来我们这边喝咖啡洽谈合作的可能性。”林旺根解释，为了以更宏观全案规划的角度，提供全方位的金融、建筑专业协助和统理，因此台湾金融都更公司与目前市场上开发及管理公司的差异，就在于要创造每个环节中，无论是地主、协力伙伴、管理公司和住户各方多赢的成果。
缺乏前期资金与专业，整合易破局
只是，探究过去许多案件“胎死腹中”、无法顺利开发的原因，林旺根分析，除了信任感，就是缺乏第一桶金（前期资金）、专业技术人才和资源的不足。“我们知道，-虽然有容积奖励，但以现有建筑法规以及房地产市场环境来评估，事实上，每个基地条件都不一样。”他举例，透天厝、公寓和老旧大楼，除了法定容积和区位条件各异，就连所在楼层也是影响价格的关键，因此地主跟整合人的想法经常有落差。
其次，危老重建案开发整合期各阶段，包括从估价师、建筑师遴选到实际设计案，加总约60到80万元的费用，究竟由谁埋单？是“卡关”的一大难题。为此，林旺根认为，必须要先从前期的“第一桶金”着手。“从了解案主的个人财务状况，有房贷要先还清，中间过程牵涉个人信用跟贷款，也包括领取房屋权状、开说明书、跟地主沟通、初步评估、研拟重建计划、估价等都需要成本，这就是所谓的‘第一桶金’。”此外，有关重建融资和财务安排，银行站在风险控管的角度，融资额度通常会再保守“打折”，例如只贷到所需资金的7、8成，其余缺口，必须从其他来源援引资金。
“解决这个问题不可能只靠我们公司的一己之力，需要公部门、金融机构以及其他协力伙伴的协助，才能成就都市更新的事业。”林旺根强调，虽然各级-对自主更新多有补助，但除了补助的金额可能还是低于实际所需资金，更大的问题是，补助多是后补的模式，前期资金的垫付也让社区居民无力或不愿负担，如何降低前期整合的风险，成为台湾金融都更公司现阶段努力突破的课题。
“我们正在把这部分处理得更细腻，包括直接开发（由台湾金融都更公司投资，垫付不足金额，找建筑师、估价师、地政士等专业人员）；间接开发则是作为平台，引进整合人、建筑师和鉴价师等，把劳务变投资的股本等。”他说。
日本代官山案例可作为他山之石
林旺根指出，从成案到兴建，大概要2至3年，所以银行从土建融的角度来看，放款倾向保守。因此，现阶段他也正与董事会研议，缺口由公司做代垫或背书保证等可能性，另后续配套的合约、进度查核及工程监督等，都要做得更到位，“当案量累积到一定程度，甚至可以建置公开销售平台。”
回顾早期台北市“内湖合家欢社区”都更案及现行“兰州–斯文里整宅”都更案的推动，都有-力量介入引导。林旺根认为，仍然必须建构全面性、顺畅运作的长期模式，市场才会越做越大；让他印象深刻的是，1980年发起、2000年完成大型社区更新案例的“日本代官山ADDRESS都市更新案”，除了以社区住户组成“更新会”担任实施主体，更进一步引进东京电力公司、大成、鹿岛等民间建设公司的资金参与投资。虽然国情、法规机制不尽相同，但可做为他山之石，提供公、民利益结合的参考。
目前，台湾金融都更公司规划提供的服务内容有六大面向：
一、前期垫款：
台湾金融与重建基地范围内全数地主签订重建委托契约后，随即进行新建工程相关等一切事宜；考量现行状况是，地主于建案期间个人的财务规划及负担，银行授信核准后还需等原有旧屋拆除完毕后，融资款项才会到位，因此前期费用会由台湾金融代位支应，以确保建案不受延宕、顺利进行。
二、金融服务：
提供相关贷款试算、贷款方案（包含利率、年限、风险控管、完工后月付金），并且协助媒合银行（协助提供贷款金融机构所有权人资料）等顾问评估咨询服务。
三、融资嫁接：
协寻媒合金融机构，以及协助争取银行业提供优惠营建融资方案，与建案完工后的专案房贷给原所有权人（地主）。
四、前贷处理：
协助处理所有权人（地主）重建前原有不动产的贷款转贷，以及其他相关事宜等。
五、贷款协助：
重建过程中的差额价金找补、增购、期间安置费用（或安置补助差额）所引发的所有权人申办贷款额度试算方案与协助。
六、财力分析：
案内土地及建物所有权人若提出有意愿选配后差额价金找补、增购、安置差额贷款者，则征得该所有权人同意取得其债信及所得等，进行土地及建物所有权人财力分析。
做好协作平台，解决“人老屋也老”问题
林旺根说，台湾迈向老龄化社会，“人老屋也老”，台湾金融都更公司的角色就是“协作平台”，开启协助地主进入重建大门，目前对于有意愿改建的社区，在经过评估及沟通了解后，会协助地主或报案整合人办理重建方式及法令说明会，并依照社区整合程度导入业界资源。
这些业界资源包含：建筑师、估价师等协助，提供地主了解都更及危老重建正确且有效的管道。同时间，透过公股银行投资背景所建立起的信赖感，担任住户桥梁，与都更专业团队和技术人员密切交流，建立起完整流畅的都更产业链，扩大都更危老的市场及加速执行能量。
林旺根也强调，台湾金融都更公司仅收取合理管理服务费，将改建利润回馈地主，往后也将尽全力维护并积极为住户争取合理的权益，扮演着替地主把关的重要管理角色。
（本文摘自2019年07月份《台湾银行家》月刊，采访、撰文：赵有德）
