浮云客栈董事长林志明。（图／财讯双周刊提供）
台湾很少像他这样的“包租公”，套房多到需要引进自动缴费机来收租，每月收租达600万元。这位台中的“套房王”，还要继续开旅店，他，到底是何方来历？

2019年10月，台中市逢甲商圈有一栋15层楼高的“浮云客栈”开幕营运。在此之前，台中旅宿业界几乎没人知道董事长林志明的来历，他不仅是台中雾峰林家后代，更特别的是，手上还有近千间出租套房，堪称是中部甚至全台的“套房王”。

“浮云客栈”开幕记者会那天，是林志明首次面对媒体，他谈的是这栋号称全台最大的智能旅店经营理念，包括“手机就是房卡”，以及机器人寄放行李、送备品等。会后记者再约，“林董，可以跟我们聊聊你是如何管理好手上近千间套房吗？”林志明爽快地说，“好喔，我的故事很精采，这可是我第一次对媒体公开！”这位低调的地产大亨接受《财讯》专访，揭开鲜为人知的一页传奇。


浮云客栈。（图／财讯双周刊提供）

林志明掌管的丽冠住园，坐落在逢甲大学和水湳智慧城旁的静巷，步行即可抵达逢甲夜市。整个社区有两馆，1馆地上10楼、地下1楼，有405间套房，2馆地上8楼、地下2楼，有582间，仅有少部分房间产权不属丽冠，但也都委托丽冠管理，两馆合计有900余间套房出租，初估每月租金收入约600万元。

要管理这么庞大的物业，林志明也是经历了一段摸索期，才渐渐上轨道。“定期维修水管、热水器等水电设备，是一项重点工程。”林志明说，不能等到漏水、坏掉了再帮房客处理。他们定期盘点水电项目，保养时间快到了就赶紧先维护汰换，减少房客遇到东西临时坏掉不方便的状况。4年前，林志明进一步在丽冠住园建置自动缴费机器，住户可以透过机器自行缴交房租、水电费，还能办理续约、房卡遗失等业务，一机搞定。

林志明说，他们最短每两个月要收1次水电费，1个月收1次房租，因为还有一些签约、续约业务要处理，都要当场收费。将近1000个房客收下来，耗费相当大的人力。只要偶尔有1个员工请假，现场就会人仰马翻。许多住户下班回家时间较晚，员工已下班，因此时常一大早柜台挤满人要缴费，怨声载道。


丽冠住园的管理营运完全企业化，租户透过“ 自动柜员机”，24小时都可以缴房租、水电费及办理入 住、换卡手续。（图／财讯双周刊提供）

建置自动缴费机器后，现场管理人力大幅减少，从9人减到3人，只须负责向新住户介绍住房环境等工作，顾客满意度也明显提升。林志明强调，自动缴费机器绝不是噱头，确实帮助减少人力成本。这样自助式服务的概念，也继续落实在新开幕的浮云客栈，打造无人柜台的智能旅店。

至于为何能拥有这么庞大的资产，其实也是歪打正著的转折。林志明说，素有生意头脑的父亲本来就在该地有厂房，当年察觉附近愈来愈繁荣，兴起拆掉厂房盖房子的念头。他们先切出一半1500坪找营造公司合建，规划其中650坪盖套房，剩下850坪打算盖成一般住宅卖掉。