夫妇拥两旧楼揸430万现金想再买黄埔三房入得市未｜香港楼市
【买黄埔三房】读者来信请教谂sir买楼问题，想知现在可否入市，达到一生三宅 。谂sir有详细解说。
撰文：谂sir｜图片：新传媒资料室
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谂sir：
本人37岁，全职主妇；丈夫46岁，月入11.5万。育有两名小朋友 ，分别8岁和6岁，两人均入读私校。 资产方面，手头现金430万元；九龙区52年楼龄旧楼，市值1,000万元，月租22,000，没有按揭。
另30年楼龄港岛单幢楼，市值600万元，月租15,000元，没有按揭。 现租住港岛三房单位，月租31,000元，每月可储70,000元（包括租金收入）。 由于有感正步入中年，加上上有高堂，下有儿女，故未敢作出太进取投资策略。
鉴于儿女将入读九龙区小学，故希望投资黄埔花园细三房作自住，目标价1,000万元。 明白没有人能预知楼市走势，但希望谂sir能指点，究竟现在可否入市，达到一生三宅。
庸才上
谂sir答：买黄埔三房 身家唔同做法不同
读者想问依家可否入市，此等题目浪费时间。一间黄埔三房，超级富豪每日都可以买，那怕是后市升跌，身家唔同，当然有不同做法。
读者应知做好买楼budgeting及计出借贷力之重要性，不应只一味问买不买好。 读者先生一份粮养全家，借贷力为1,489万（115,000/10,000 x 50% x 2.59*），理想做法是将借贷力在旺市用少于一半，即读者有借钱空间。
应先处理52年楼
惟有问题要留意，绝不要因过去在楼市获利丰厚而侧重港楼投资。 问题为楼龄52年楼的九龙旧楼，下手接货者连做廿年按揭都有问题，估计市值在跌市会快调，要在下波跌市前换走，莫因于跌市时有价无市而令流动性受损。
至于港岛600万元单幢楼，每年只收18万元租亦差强人意，不过都系处理52年楼先。
除非阁下是土地策发会成员或田生老板，否则咪多谂应否留52年楼博收购。坚的资讯，绝不会有人免费同你分享。
分时间入手两间楼
将港岛单幢楼按至五成，套300万元、九龙楼卖走套1,000万元，其实卖52年楼未必如想像中易，就当九龙塘的旧楼，亦要些时间先可以出货，当然如果喺正名校对面就例外。
将套到的1,000万元分时间入手两间价值500余万元、30年楼龄下之屋苑楼。改善一是楼龄低了，楼房不会因可抵押力失去而快跌价；改善二是拆成两注，可选择揸一半去减磅都得，增灵活性。
由于夫妇要共hold三间楼，预定要烦15%印花税问题。由于是“分时间入手两间楼”，太太可在入手第一间楼之后，利用联权契的等点，将业权按每次三分之一的方式转给丈夫。
可考虑新世界直债
由于夫妇之间业权转名行旧税制，即200万之下只需打100元印花税，假设太太入第一间约600万元楼之后，分三次将业权转给丈夫，自己又可变回自由身，再次以免15%印花税买第二间。
由卖楼到再买期间，1,000万元资金可以入保本之直债，收息101有教授。未睇中楼可收息，睇中可以卖走。 可考虑富卫保险发出之直债，到期日2022年1月，票息6.25厘；亦可考虑新世界发展（00017）之直债，票息5.75厘。
收60万元息一年比日日返工做到死好
不一定要选上述两债，只系作为例子，但有一点肯定的是，有1,000万元，要收60万元息一年唔难。识咁做，重好过日日返工做到死。
以前笔者在银行处理过一个刚中六合彩头奖的客，他自己想先还债再买的士车牌，但他老婆想买份大额保险俾个女。
其实两件事都错，不过为了银行赚多D钱同埋积些福德比佢个女，梗系叫佢买保险啦，仲要系N年都唔拎得出来果只。
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