香港楼市盛极而衰？
在香港，多数人都居住在狭小的公寓中，与它们相比，纽约或伦敦的公寓宛若宫殿。尽管如此，香港依然贏得了全球房价最难负担城市的头衔。
对於这块前英国殖民地而言，这是一份沉甸甸的「荣誉」。在这里，买间最不起眼的公寓，也至少要花掉你100万美元，而永远渴望收入最大化的开发商已计算出，还可以將公寓建得更小（仅500平方英尺），向大量稍微不那么富裕的购房者出售。
房价高不可攀
但香港的房地產业大厦正在显现裂痕。房价正在升至越来越不可持续的新高度。香港对外国购房者的限制，以及中国对资本管制的收紧，正开始抑制购房冲动。来自中国的资金已经提振了从悉尼、伦敦到纽约的房地產销售。以负担能力为例。
Demographia的国际住房可负担性调查显示，去年第3季，香港房价中值是家庭税前年收入中值的19倍，居世界第1，而位列第2的悉尼房价收入比为12.2倍，第8名的伦敦为8.5倍。
算上2003年至2015年9月峰值期间、以及隨后至今的资產通胀，香港房地產价格飆升了370%，供应有限、创纪录的低利率以及来自中国的资金都强有力地加剧了房价涨势。
结果如何？与世界各地年龄介於18岁至35岁之间的千禧一代一样，香港千禧一代与父母同住的时间更长了，往往一直住到自己结婚为止，而婚后仍与父母同住的现象也越来越多。
外国购房退潮
外国购房者也开始泄气。这並不奇怪。地球上没有几个地方花这么多钱只能买下如此小的空间。如今，许多人正带著现金转向欧洲、日本寻找相对便宜的房子。
2012年10月实施的对外国购房者和投资者征收税率为15%的印花税的政策，进一步抑制了购房欲望。该政策旨在为呈螺旋上升的房价降温，在某种程度上，它已经起到了作用。
交易量下降，价格趋稳，而房地產中介叫苦不迭，称这一政策扼杀了二级市场。
但与即將袭来的寒风相比，这些问题就显得无足轻重了。这一次的寒风来自中国，它正在关上资金的水龙头。
去年8月中旬，人民幣兑美元匯率一次性下调2%，对全球市场造成震动，自那以来人民幣已贬值5.8%，处於持续疲软状態，而且许多人认为人民幣未来还会进一步贬值，甚至可能再次出现匯率下调。
中国资金枯竭
作为应对，中国加强了资本管制，增加资金外流的难度，同时更加坚定地执行配额制，收紧海外投资申请程序。
中国的反腐运动，习近平上台后推出的一项关键政策，也產生了影响，通过追踪资金外流轨跡，大大减少了资金在海外的藏身之所。
在上述所有因素的作用下，跨境流入香港房地產市场的资金变得越来越少。
香港房地產业已经出现了危险信號。2月份，新界的一块住宅用地每平方英尺价格比半年前的类似地块低了近70%。
据中原地產（CentalineProperty）的中原城市领先指数（CCL），香港房价比去年9月高点低了11%。
开发商的口气开始变得越来越悲观，较为乐观的中介则用一句口头禪鼓舞自己，富人永远是富人，他们总能找到合法途径规避资本管制。
这话的確是事实，但同样是事实的是，中国的资金正在枯竭，收益率已受到挤压，购房对许多人来说仍遥不可及。
正如美国投资家沃伦巴菲特（WarrenBuffett）所言：「只有退潮了，才知道谁在裸泳」。
中国的措施將让香港房地產市场暴露出大批裸泳者，伦敦、纽约和温哥华的房地產市场很可能也会如此。
