海外置业两大风险6招拆局免蚀钱|理财入门
海外置业 近年成为不少港人投资出路，但其实陷阱处处，有买家因“楼花”烂尾而不获赔偿，或疑受代理误导，没有披露物业估价不足的风险而影响按揭申请。 “隔山买牛”的时候，到底如何不会财楼两失 ？
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海外置业 风险#1：项目烂尾
消委会报告引述一名投诉人陈女士在2015年时，透过香港代理A公司于英国购买一个6.7万元英磅（约74万港元）的楼花，当时已支付半数首期，但到2017年陈女士从是次物业买卖的本港代表律师得悉，英国发展商因无力偿还债务，已停止兴建该发展项目，事后A公司推卸责任，称不会介入陈女士与该英国发展商之间的纠纷。
消委会指，鉴于个案牵涉复杂法律问题，建议陈女士咨询法律意见后再作决定。
海外置业 风险#2：估价不足
另一投诉人方先生，在香港参观一个澳洲物业展销会，代理公司职员向他推介一个尚未动工的楼盘，方先生便有意购买一间39万澳元（约237万港元）的独立屋。
据职员所述，买家只要有足够薪金或有100万港元银行存款，一定获批八成按揭。方先生自忖符合有关条件，前后缴交5万澳元（约30万港元）作首笔订金，并认为自己在澳洲申请的31万澳元（约188万港元）的物业贷款会获批。
可是随后代理公司通知他，当地按揭公司指该物业估价只有32万澳元，加上按揭保险不获批，最多只可批出24万澳元贷款。方先生有感大失预算，认为代理公司从未提醒有估价不足的风险，要求取消合约及退回首笔订金，消委会跟进下，方先生便获澳洲发展商退还部分订金。
掌握6招减低损失
消委会于2017年接获35宗有关海外置业的投诉个案，虽然“楼花”的价格优惠看似吸引，但落成进度存在很多变数，以下就是消委会提醒的6大注意事项：
1.实地观察
购买海外“楼花”风险甚高，因此消费者务必定期实地视察物业兴建进度及周边配套状况，并与物业代理公司及发展商保持紧密沟通。
消费者应参考海外发展商过往的兴建项目及评价，留意其业务稳建性。如有亲友居于物业所在地，应咨询对方当地物业市场及买卖手续等具体细节。
2.咨询律师
即使透过本港物业代理公司购买海外物业，正式买卖合约一般是买家与海外发展商直接订立，本港法例未必适用，万一发生问题，可能须按当地司法制度和程序跟进。
正式买卖合约包含多项重要内容，例如分阶段支付的物业费用、税项、律师费、其他杂费及物业落成日期等等，内容复杂冗长，故买家应自行委聘律师厘清与海外物业买卖有关的法律问题，并且留意合约有否订明未能如期交楼的责任与安排。
3.细阅留位费条款
购买海外“楼花”，消费者一般要先支付留位费，待签订正式买卖合约后，该笔留位费会按合约条款归还，或作为部分购买物业的费用。
支付留位费后，如欲取消交易，或因任何原因没有履行预留表格订明的责任，卖方有权按条款没收留位费。
此外，消费者应该询问留位费是支付予本港物业代理公司，抑或海外发展商，如交易对像是本港公司，应要求该公司发出正式单据，并妥善保留有关文件。
4.留意物业所在地之物业买卖政策
海外物业之业权、税制及汇率对计算物业买卖成本影响深远，消费者要密切留意当地物业买卖政策发展，评估可能出现之风险。
例如英国买楼，楼价全额需于物业落成后1个月内支付，但按揭则需物业落成才可申请；至于澳洲，所有海外投资者都需要得到外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board）批准才能在澳洲购买物业，并需缴付至少5000澳元的申请费用。
5.了解本港代理公司的权责
代理海外物业的本港公司一般负责安排销售工作，然而，此等公司所提供的有关业权、税制、物业发展前景及市场分析资讯仅可作为参考，消费者不宜尽信。若与发展商出现纠纷，代理公司的介入一般有限，极其量充当买家与海外发展商之间的沟通桥梁，亦有可能以权责有限为由不予跟进。
6.代理是否有牌
消费者可先了解处理香港境外物业的地产代理是否受监管的持牌人，如有需要，可考虑向地产代理监管局查询（热线：2111 2777）。
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