房屋更新速度慢，难以符合现代人对居住品质的需求。（图由台湾银行家提供/达志影像）
台湾房地产市场过去曾经历“一放就乱，一管就死”的循环，也曾一路狂飙，成为社会问题的来源，居住正义到底何时实现？当前，面对各项人口及经济议题时，相关单位若能以更严谨的规划及配套措施，解决房市问题，才能真正造福民众，享有安居乐业的生活。
房地产一向是台湾人的重要理财项目，一般人更认为具有房产是社经地位的象征，在刻板印象中，买不起房子就是社会输家，房地产炒作更造成严重社会问题，因而引起居住正义的呼声，过去多数台湾人都把这个现象解释为深受“有土斯有财”的汉人文化影响，但是，台湾房地产过去长期上涨原因不只在文化习惯，还有其政策与历史因素。
房地产的最根本推动力当然还是人口，台湾房地产成长的基本面动力，来自于日治时期约600万人口，在战后爆发性成长来到如今的2,300多万人，成长将近4倍，加上经济成长带来对居住空间要求的提升，当然需要相对应的住宅需求。
师法日本，以土地政策挤出外销产业资金
但是，台湾房地产的成长推力远远不止基本面，还有非常明显的政策引导，战后百废待举，需要取得外汇，才能整军经武打造“复兴基地”，因此学习日本，利用土地政策来挤出创建外销产业所需的资金。
在政策上，以保护农业、粮食安全为借口，将大量平原地带的土地都划为农地，使得剩下的建地相对稀少，让房地产产生上涨驱力，垫高房价后，人民为了买房，只好勒紧裤带储蓄，人民的收入以存款的方式汇集在银行，成为贷款给出口企业的资金来源，房地产又能成为抵押品，让缺乏产业判断能力的银行界，能靠房地产抵押借贷给企业，为了买房拚命储蓄，不得不“爱拼才会赢”的人民，则成为出口企业取之不竭的劳力来源。
日本规划这套策略，原本是因应国家发展初期需要外汇，一旦取得足够的外汇，总体政策就应该调整回贸易平衡，但是日本取得成功后，却认为这是胜利方程式，加码推动，结果造成反效果。
一般论点认为，美国强行推动“广场协议”让日圆升值，是日本企业衰败的起因，不过诸多当年谈判过程与内部政策解密资料显示，日本企业其实早在“广场协议”以前就已经陷入毛利不断下滑的窘境，一方面因为经济成长后日本人薪资提升，人事成本增加；一方面因为日本企业太过成功，攻占的市场已经饱和，进入高原期，很难再有大幅度成长。
大藏省打起“曲线救国”如意算盘：日本企业已经发展到不能再靠日圆蓄意贬值来持续成长的阶段，下一个阶段要靠研发来提升价值，以研发技术来更大幅度降低成本，以技术优势抵销人事费用的高涨与不可避免的汇率升值压力，但是企业不赚钱，哪来研发费用？因此大藏省想借力使力，趁著美国要求日圆升值，发动资产泡沫，企业从资产大涨之中可以取得大量资金，作为研发经费的来源。
很不幸的，大藏省漏算了人性，当炒作资产比经营企业更容易赚钱，谁会把资产泡沫中的获利拿来投资研发？大量企业反而把本来用在研发、甚至正常经营所需的资金，都投入追逐资产泡沫之中，等到大藏省发觉情况不妙，大力踩刹车，情况早已失控，最后日本企业、资产价格，都一同在泡沫崩溃中进入“迷失的20年”。
从日本的例子可知，房地产并非只与人口基本面相关，其实资金的筹码面，与-的政策面，对房价影响更显著。
政策救市，未彻底打房使问题延续至今
台湾房地产自战后经历几次循环，前几次循环大体上都与经济发展相符合，战后房地产随着经济起飞而跟着上涨，到第一次石油危机引发严重通货膨胀，房地产也随之冲出第一波高点，但也立即因为-全力控制通膨的各项政策而进入第一波大修正；随着第一次石油危机结束，紧缩控制解除，反过来进行十大建设扩大内需，房地产也迎来第二波涨幅荣景，又在第二次石油危机中冲上高峰，也再度随之因为-控制通货膨胀的紧缩措施而回落。
1980年代起，台湾也受到美国压力要求新台币升值，自此美元兑换新台币汇率从1985年的一美元兑40元，一路走升至1992年的24元新台币，台湾虽然不像日本有目的性的发动资产泡沫，但也体会到热钱横流的力量，股市从2,000点开始强攻到万点，房地产也大幅飙涨，民间以鸿源为首的四大庞氏骗局“投资公司”大肆发展，吸金达千亿规模，-感觉通货膨胀失控，于1989年铁腕镇压，祭出金融紧缩措施，同时订立《银行法》扫荡地下投资公司，造成炒作资金断根，股价房价同步大跌。
这波紧缩过程，股市跌回2,485点，房价跌幅却远不及股市，因为跌到半路，-就开始反转政策救市，其主要因素，在于长期以来，政策上以房地产为银行贷款的法宝，金融体系过度仰赖房地产抵押贷款，若房地产下跌过速，银行会出现严重坏帐，演变成金融体系危机，结果投鼠忌器，不敢彻底打房，这样的问题一直持续至今。
由于该跌的未跌，也就没有回涨空间，加上台湾经济成长进入成熟期，于是1990年代房地产呈现牛皮走势，中间经历台海导弹危机、亚太金融风暴、本土金融风暴，以及第一次政党轮替带来的不确定性，分别有几次盘整。直到2001年全球网络泡沫崩溃，大量采取宽松措施以缓和冲击，再度造成热钱横流，大量涌入房地产市场炒作，美国如此，台湾也如此，2002年土增税减半措施更加强化上涨力道，只因2003年SARS危机导致房地产暴跌，危机一过后，就如脱缰野马，不可遏抑，拉出台湾房市最强的一波涨幅。
不婚不生，换购需求消失加重房产危机
在美国，炒作房地产泡沫终究造成了雷曼债危机，引起2008至2009年全球金融风暴，台湾也无法避免冲击，房地产暂时修正，但随着中国为了缓冲全球金融风暴的冲击而大肆扩张通货，据估计可能增发人民币高达4成以上，中国热钱横流，到处向外流窜，在全球炒作纽约、多伦多、伦敦、雪梨等地房地产到天价，台湾同样突然感受到更强大的一股热钱涌入，原本已经高到一般上班族望之兴叹的房地产，尤其是台北都会区，遭炒作到完全与人民经济力与购买力脱节的虚幻价格，台北也名列全球收入房价比最不合理的城市之一。
依照过去经验，-本来早该祭出紧缩措施，避免房价失控，但是台湾同时面临产业疲软，-希望资金宽松，而金融产业界对于辨识中小企业经营能力与还款能力的产业专业缺乏，仍是仰赖抵押贷款；另一方面，金融业体质不佳，房贷余额又在高档，若是打房，担忧造成金融体系严重坏帐，就在这样投鼠忌器下，因循苟且，问题越滚越大，房贷余额没能缓缓缩减，还不断增加，至2019年突破7兆元之谱。
台湾房地产市场如今面临内忧外患，头上顶着7兆元房贷余额的达摩克利斯之剑，内有基本面危机：人口开始负成长。台湾自有住宅率约在85%左右，而老一辈世代的自有率更高，每年死亡的老年世代，留下遗产给买不起房的子孙，将抵销相当的买房需求，而年轻夫妇过去往往先购买较小房屋，在生养小孩时第一次换屋，小孩长大后，空间不足，再换至更大房屋，现在年轻世代望房兴叹，只租不买，甚至于不婚不生，换购需求消失。
贸易战起，资金回流潮须善加引导
然而，在资金面上，美中贸易冲突可说搅乱了一池春水。中国资金因应贸易冲突大举撤离美国，让纽约等地房地产大失血，中国的房市泡沫也在贸易冲突下危机四伏，但在中美两大当事国以外，状况则扑朔迷离，中国资金一方面撤离美国，一方面又想逃离中国，其出路是大量投入第三国。在泰国，美中贸易冲突后，因应大量中国企业为了回避美国关税，需要转从泰国制造出货，中国资金大量涌向工业房地产；在澳洲，中国资金炒作房地产的乱象好不容易在-祭出众多打压措施下稍微平息，如今有可能因美中贸易冲突而死灰复燃。
台湾在美中贸易冲突之中，也正同样面临一波资金大回流潮，若是-无力好好引导资金投入产业发展，原本已经涨至过高而陷入盘跌的房地产，短中期内可能因为大量资金回流而再度点燃，最终炒作过度，基本需求无力接手，终将崩跌，金融体系若未能降低房贷余额，甚至还在炒作中继续累积，届时反而将酿成严重危机。
但危机也可以是转机，若在这最后一波热钱潮流中，金融体系能趁机减少房贷余额烫手山芋，可拆除地雷引信，解除危机。资金热潮平息后，房地产终将回归平淡，但不代表房地产需求就此消失，在人口负成长的未来，房子将回归为生活必需品，不再是金融投资工具，过去台湾人拚死命买房，买下好房子却不住，而是租给别人，以房租支付房贷，自己住在最破烂的旧房子，等待房地产上涨倍数后脱手大赚一笔，这样的畸形现象将不再。房地产将是会折旧而不是会增值，升值的唯一方式是予以更新，成为符合时代新需求的更佳建筑。
金融业也必须对此做出因应，企业贷款方面，必须增强企业征信与产业判断能力，以企业经营健康程度与还款能力来判断是否贷款，而非只能以资产抵押来决定贷款；在房地产业本身，金融业从过去制造不合理房价的帮凶，可转变成为台湾人民与社会因应人口负成长时代的好帮手，例如，透过“以房养老”缓和长照资金需求问题，并能更有效率的释放房地产物件到市场上，进行更新与改建，成为年轻夫妇所需要的新式建筑。
需求孔亟，金融力量可着墨于老屋更新
事实上，台湾老旧房屋在实务上的确有迫切的更新需求，首要问题是安全，许多老旧濒危建筑物已经成为安全隐患，-为此特别增订《都市危险及老旧建筑物加速重建条例》希望促进改善，但是除了基本的结构安全性问题以外，老旧房屋还有相当多其他问题。
譬如最基本的格局规划，50年屋龄的老屋，格局的规划设计上，停留在50年前的老旧观念、旧社会家庭型态，与落伍的旧世代科技，和现代需求格格不入：小自内部格局概念老旧、大楼缺乏公共废弃物处理场所、停车空间不足等等，大至缺乏电梯、消防安全设计上严重不足，以及缺乏现代生活所需，如网络线通道等等。
放眼未来，这些老旧房屋更成为进步的绊脚石，例如国家若要推动车辆全面电动化，大楼势必要有相配合的电力设施，在供电容量上、电力安全，以及智慧管理上都要升级，才能因应电动车充电需求，老旧大楼可能根本无法安装电动车充电桩，或是一充电就全大楼跳电。
因应全球节能减碳的风潮，新建筑有许多强化隔热以节省空调用电的设计，或搭配屋顶太阳能板与太阳能热水装置，再搭配电池储能装置取代传统柴油发电机等等新式设备，旧建筑都付之阙如，在炎夏时节，隔热设计优良的建筑物，与老旧建物相较，空调用电费可差到倍数，不仅对住户是一大负担，也是国家能源战略上的缺口。
就社会需求面而言，中壮世代对居住空间的要求已经远比过去提升，既然要耗费毕生心力才能买房，就很难屈就于老旧房屋落伍的设计与设备，因此产生另一层面的供需问题，除了台北市等房价超高地区以外，其实可选择的可负担余屋尚多，但中壮世代不愿选择机能不足又缺乏未来性的中古屋，规划较先进的新大楼，价格又仰之弥高，造成所谓买不起，不是纯然价位上的买不起，而是买不到所要求的居住品质的物件。
过去房地产被当成金融筹码，居住机能的重要性居次，未来房地产将回归以居住为主要功能，机能性问题将特别凸显，当前许多政治上的讨论都集中在纯粹的房价问题，忽略了品质的问题，因此也无法真正对症下药，要彻底解决台湾当前房地产市场供给与需求发生错置的现象，旧屋更新是必要的关键，也是金融力量可大力着墨之处。
台湾房地产市场的过去曾经经历“一放就乱，一管就死”的循环，也经历2002年以后的一路狂飙，成为社会问题的来源，也造就庞大房贷余额危局，当内有人口开始负成长，外有美中贸易冲突的影响，如何驶过这段最关键的时间？政策面上该如何平衡？-相关部会与管理单位、金融业界、房地产业，不能再因循苟且、各自为政，而是必须共同关注、紧密携手，才能开创新时代的新局。
（本文摘自2019年07月份《台湾银行家》月刊，撰文：蓝弋丰）
